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各种调控轮番出台 郑州房价上涨步伐难挡

发布时间: 2013-07-06 17:29:21

来源: www.loupan.com

分类: 本地楼市

782次浏览


2013年上半年在闷热的天气里结束,回首整个上半年,郑州楼市乃至国内楼市在政策中前行。2月20日,新国五条政策如平地惊雷,让房地产市场震惊。随后出台的细则更是剑指投资,20%个税政策、提高二套房贷利率等一系列措施强有力地介入楼市。虽然接下来各地相继出台的地方细则或温柔或严厉,调控影响力也有待考究,但毫无疑问的是这半年来,新国五条像一面旗帜,始终引领着2013年楼市的走向。与此同时,房产税改革扩容传闻不断,郑州市要求一房一价、透明房价等,也共同助推房地产市场的前行。

搅动楼市一池春水

每年年初,市场都会等待着政策“靴子”落地,今年亦是如此。新国五条应声而到,其随后出台的细则要求二手房交易需要征收房价差额20%的个税,更是一石激起千层浪。

现象:爆满的房产交易大厅

3月1日国务院出台的“二手房交易差额征20%个税”政策,迅速产生一系列连锁反应。郑州,3月2日,新国五条实施细则推出的第二天,郑州市房管局咨询电话几乎被打爆,还有不少人周末跑到房管部门办理过户手续,等待办理业务的市民排起长龙。

而在郑州市房管局东区办事大厅,同样爆棚,大厅工作人员称,周末本来是休息时间,但3月2日办理房屋过户手续的市民太多,所以房管、地税部门统一加班。在郑州市房管局西区办事大厅,虽然已过下班时间,但还有许多市民站在办事大厅门口。

郑州市房管局大厅办负责人介绍,3月2日,新“国五条”实施细则推出第二天,虽有500多位市民拥到房管局西区办事大厅办理过户手续,但由于窗口有限,当天仅办理188件。还有300多位市民排上号,但是没有办理业务。

受新国五条细则“按差额征收20%个税”的影响,买卖双方加快成交,二手住宅成交出现“井喷”。根据郑州同致行提供的数据显示,3月份,二手房成交量远远大于2月份,创出月度成交新高。

一个月后,郑州低调公布新“国五条”细则,然而细则中并未提及“20%个税”“二套房利率”以及“限购是否扩大”等市民关心的焦点问题,给前一段疯狂办理二手房过户的市民开了个大大的玩笑。

透视:雷声大雨点小

3月份,受新国五条影响,郑州二手房市场几近疯狂,成交量迅速攀升。不过,进入4月以来,随之出台的郑州细则并未对20%个税问题解释清楚,郑州二手房交易量重新回归平静。

某房屋中介机构经理李朝旭认为,相比3月,4月的二手房成交量少了很多,整个市场也处于平静状态。业内人士认为,新一轮房地产的调控难度很大,一方面不能放松现行的政策导向;另一方面,不解决股市等资本市场长期不景气的问题,不解决地方政府长期依赖土地财政的问题,恐怕难以厘清资本追逐利润所带来的楼市异化问题。

还在犹抱琵琶半遮面

上半年,除了“20%”个税,还有一个词困扰了不少人的生活。5月份,国务院批准发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》。发改委有关负责人回答记者问时表示,今年房产税会有具体动作。哪个城市将有可能被列入下一个房产税征收的名单,一时间在国内各地引起争议。

现象:谁是下一个征收城市

很多人不太了解房产税是怎么回事,房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

2011年1月,房产税开始在上海、重庆先行先试。上海方案只针对增量,税率分0.4%和0.6%两种,并给予户籍居民家庭新购房人均60平方米的免征额;重庆方案则偏重高档住房,涉及存量与增量,税率为0.5%至1.2%。

当房产税即将扩大征收试点城市的消息出来后,国内很多城市都开始考量自身情况,纷纷查找能够被列入试点的印记。南京、杭州、苏州等很多房价上涨较快的城市还一度掀起了热议房产税的浪潮,不少市民纷纷提出质疑,表示担心房价会因征收房产税而上涨,最终影响到刚需族。

透视:扩容数量有限 影响有限

分析人士认为,在房地产调控过程中过度的行政化调控只是权宜之计,应在改革深化过程中进行相应的淡化处理或逐步退出。房产税试点扩容有利于房地产市场长期制度建设,将加快行政调控手段的淡出。由于第二批试点城市数量有限,对市场影响可能不大。

暂停37个项目网签 动真格的了

在郑州,面对日益上涨的房价,郑州市政府又打出了调控拳。从7月1日起,郑州开始推行房屋销售新政。新政规定上街区以外的郑州区域内,新建住房将推行“透明房价”,每套房子的售价都要在网上进行公示,房价不得超过向物价部门备案的最高销售价。

现象:郑州房企紧急自查

记者注意到,此次要求备案销售价格的房子包括,经政府批准开发的新建商品住房,含已办理预售许可证但尚未售出的商品住房。备案的内容包括九大项,涉及楼盘土地性质、土地使用起止年限、容积率绿化率、车位配比率、当期销售商品住房总套数、各种户型的建筑面积、总价款和每套商品住房销售单价。具体到每套商品房,也要将层高、分摊面积、水电气暖配套等备案清楚。同时,销售价格备案也要明确优惠折扣及享受优惠折扣的条件、商品房交易及产权转移等代收代办收费标准、前期物业服务价格等。

消息公布后,郑州各房企纷纷开始自查,尤其对即将入市的楼盘进行备案。“这种情况估计没有人会率先把房价提高。”不少房企表示。不过也有不少市民担忧,开发企业会不会备案一套价格,实际卖一套价格?但文件明确了开发企业不得有下列价格行为,其中一条就是实际成交价格不得高于备案价格(含已公示的价格优惠方式)。

透视:这是政府在表态

实际上,郑州也推出了“限涨令”,根据每周对在售项目的统计监控,郑州市房管局采取暂停部分上涨幅度较高项目的合同网签资格,并约谈项目负责人,提出整改要求。仅5月份就先后暂停了37个涨幅较高项目的网签资格,目前多数已整改到位后开通。

对于一房一价的备案管理,不少专家也提出担忧,首先认为新政标准过于模糊,其次担心开发商会合理规避。河南王牌企划有限公司董事长上官同君就表示,他更关心有没有严格法规可以限定价格增幅标准。新政标准过于模糊,可能导致部分开发商故意提高在物价部门备案的价格,实际上老百姓并没有从中受益。


 

上半年郑州房地产市场可谓红红火火,房价继续攀升,房子不愁卖,很多开发商都在为没房子卖发愁。而国内各地轮番出现的“”又给了很多消费者心头一锤子:地这么贵,房子还能便宜吗?

需求旺盛供应乏力能不涨吗?

房价应该是最敏感的词,尽管上半年调控不断出台,但依旧挡不住各地房价上涨的事实。郑州同样如此,房价连续攀升,只有5月份出现环比小幅下降,其余各月均在环比上涨。

现象:开发商愁没房卖

根据郑州市房管局的数据,去年1~5月,郑州市市区商品住宅累计销售28502套(间),商品住宅累计销售面积267.12万平方米,商品住宅累计销售均价为6161元/平方米。今年1~5月,郑州市市区商品住宅累计销售34812套(间),同比上涨约22.14%;商品住宅累计销售面积331.68万平方米,同比上涨24.17%;商品住宅累计销售均价为7312元/平方米,同比上涨18.68%。两相对比,可以看出今年上半年楼市升温非常明显。

房价上涨,也没能挡住购房者的买房脚步。仅在“新国五条”落地的3月份,郑州市就卖出去9014套房子,成交面积达85.72万平方米,成交均价达到7392元/平方米,环比、同比均创下新高。

有人说这是个怪圈,房价越涨,越是卖得好。中国的老百姓也的确是买涨不买跌。这种需求旺盛当然催热了房地产市场,而随之产生的供不应求倒让不少开发商头疼了。值得注意的是,2012年1~5月份,郑州商品住宅累计批准预售面积314.01万平方米,相比去年同期的324.86万平方米,有效供应面积不增反降。

“今年上半年有个现象特别明显,就是身边有朋友买房的时候,很难有合适的房源推荐,基本上呈现结构性短缺的形势。”一位业内人士感叹,一方面房源减少,另一方面需求却更加旺盛,房价不涨都不行。

透视:前期调控的延伸

地产界素有“任大炮”之称的任志强一直放言:今年房价还会大涨。如今的事实貌似有点依照“任大炮”的话来了,但有专业人士认为,本轮房价的上涨与2011年的调控关系密切。在当时,受“限购、限贷、限价”政策的影响,房企资金链紧绷,导致拿地意愿大幅减退,不少新开工项目也暂缓施工,直接影响到2013年的供应量,促成了此次房价的上涨。

全国都地热郑州偏冷静

楼市回暖,土地先行。在房地产市场销售火热的带动下,房企拿地热情也如天气一般逐渐升温,上半年国内不断出现“”。在过去近半年的时间里,郑州土地市场从去年12月份“翘尾”顶峰跌下,虽然供求两方面均呈现持续上升态势,但供应量和成交量都不太大。

现象:“”频现 郑州偏冷

6月份以来,“”这个词几乎让不少人产生了“审美疲劳”。 龙头房企、上市房企甚至中小房企如饥似渴地拿地,让许多城市的地价纪录频频刷新。

6月27日,上海、重庆、南京、武汉等城市均出现高总价地块。备受关注的上海徐泾一地块被上海绿地联合福建泰坤公司以47.21亿元竞得,刷新上海今年以来总价“”纪录。同日,万科和保利联合体以53.72亿元竞得重庆江北区一块“”。南京也推出8幅地块,其中最大一宗地由中粮地产以23.4亿元竞得。

在一线城市土地市场急剧升温的同时,拿地热逐渐向二、三线城市蔓延。6月28日,武汉4个优质地块拍出25亿元。其中,一块地起拍价3.74亿元,引来6位买家竞相举牌,经过129次竞价,被长江置地以5.12亿元收入囊中,成为该片区新“”。

而郑州土地市场却显得异常冷静。仅拿5月份来说,根据第三方代理机构恒辉的监控显示,当月郑州市土地成交120.93万平方米,同比上升80.49%。在恒辉看来,5月郑州市土地供求均呈攀升状态,且幅度较大,基本符合市场预期。但是,5月份土地供求呈“双热”局面并没能改变今年上半年土地市场偏冷的事实。相比去年年末的土地市场翘尾,郑州市今年上半年土地供应量明显偏低,5个月的成交量总和甚至低于2012年12月份单月的成交量。

透视:或导致量降价升

事实上,在不少业内人士看来,2013年上半年的土地市场供应还是偏紧。“据我观察,今年上半年郑州市供应的土地量非常有限,这将影响后市的供应量,从而导致房价上涨。”永威置业副总经理王刚曾向媒体透露,由于上半年土地供应量偏紧,不少开发企业都在积蓄力量,预备下半年拿地。

“钱荒”了 开发商没有慌

2013年6月20日将会成为中国金融货币政策值得记住的一天,“钱荒”降临,银行间市场隔夜拆借利率疯涨至13.44%,盘中最高成交利率达30%,相当于一年期贷款基准利率的5倍。虽然几天后的6月25日晚,央行网站上挂出了《合理调节流动性,维护货币市场稳定》公告,被认为是救市举动,但“钱荒”公布后当天股市受影响最大的是银行和地产板块,可见房地产市场正在经历着煎熬。

现象:郑州楼市暂未受影响

目前国内大部分房企,尤其是中小房企,银行贷款仍然是其主要融资来源。“钱荒”的发生让银行的流动性紧缩程度超出预期,很多业内人士认为,众多房企的银行贷款融资可能进入困难时期。

那么郑州的房地产市场真的受到影响了吗?记者采访发现,多数房地产企业并没有把“钱荒”放在心上。因为房子热销,很多房企根本没时间去研究“钱荒”。河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社认为,“钱荒”对个人住房按揭贷款和房地产企业都是利空。如果银行缺钱,消费者办理购房贷款的周期就会长了。

对房地产市场会有一些间接影响,包括融资困难、成本高、周期长等问题。但值得欣慰的是,目前房地产市场还没有出现明显的受打压情况,因为前几个月销售很好,回款比较顺,销售款缓解了资金短缺。如果“钱荒”遇到市场冷,那便会难上加难。

河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清则认为,受银行“钱荒”影响,楼市正常的供求关系将被扭曲。楼市价格拐点有望在楼市行业拐点出现之后不久出现,只要银行“钱荒”不解,楼市价格一定会得到调整,被诟病的楼市泡沫将逐步析出。

透视:中小企业或会受冲击

总的来看,流动性一旦收紧,的确会对开发商的销售造成一定影响,甚至逼迫开发商做出营销策略的调整。一些融资手段单一且较弱的中小企业,有可能在未来半年内受到冲击。但对于高端项目而言,房产税的杀伤力或许比资金的收紧影响更大。

有业内人士认为,如果当前的供求矛盾不能改变,房价下降的预期似乎也只是一个美好的想象。


 

上半年郑州房地产市场可谓红红火火,房价继续攀升,房子不愁卖,很多开发商都在为没房子卖发愁。而国内各地轮番出现的“”又给了很多消费者心头一锤子:地这么贵,房子还能便宜吗?

需求旺盛供应乏力能不涨吗?

房价应该是最敏感的词,尽管上半年调控不断出台,但依旧挡不住各地房价上涨的事实。郑州同样如此,房价连续攀升,只有5月份出现环比小幅下降,其余各月均在环比上涨。

现象:开发商愁没房卖

根据郑州市房管局的数据,去年1~5月,郑州市市区商品住宅累计销售28502套(间),商品住宅累计销售面积267.12万平方米,商品住宅累计销售均价为6161元/平方米。今年1~5月,郑州市市区商品住宅累计销售34812套(间),同比上涨约22.14%;商品住宅累计销售面积331.68万平方米,同比上涨24.17%;商品住宅累计销售均价为7312元/平方米,同比上涨18.68%。两相对比,可以看出今年上半年楼市升温非常明显。

房价上涨,也没能挡住购房者的买房脚步。仅在“新国五条”落地的3月份,郑州市就卖出去9014套房子,成交面积达85.72万平方米,成交均价达到7392元/平方米,环比、同比均创下新高。

有人说这是个怪圈,房价越涨,越是卖得好。中国的老百姓也的确是买涨不买跌。这种需求旺盛当然催热了房地产市场,而随之产生的供不应求倒让不少开发商头疼了。值得注意的是,2012年1~5月份,郑州商品住宅累计批准预售面积314.01万平方米,相比去年同期的324.86万平方米,有效供应面积不增反降。

“今年上半年有个现象特别明显,就是身边有朋友买房的时候,很难有合适的房源推荐,基本上呈现结构性短缺的形势。”一位业内人士感叹,一方面房源减少,另一方面需求却更加旺盛,房价不涨都不行。

透视:前期调控的延伸

地产界素有“任大炮”之称的任志强一直放言:今年房价还会大涨。如今的事实貌似有点依照“任大炮”的话来了,但有专业人士认为,本轮房价的上涨与2011年的调控关系密切。在当时,受“限购、限贷、限价”政策的影响,房企资金链紧绷,导致拿地意愿大幅减退,不少新开工项目也暂缓施工,直接影响到2013年的供应量,促成了此次房价的上涨。

全国都地热郑州偏冷静

楼市回暖,土地先行。在房地产市场销售火热的带动下,房企拿地热情也如天气一般逐渐升温,上半年国内不断出现“”。在过去近半年的时间里,郑州土地市场从去年12月份“翘尾”顶峰跌下,虽然供求两方面均呈现持续上升态势,但供应量和成交量都不太大。

现象:“”频现 郑州偏冷

6月份以来,“”这个词几乎让不少人产生了“审美疲劳”。 龙头房企、上市房企甚至中小房企如饥似渴地拿地,让许多城市的地价纪录频频刷新。

6月27日,上海、重庆、南京、武汉等城市均出现高总价地块。备受关注的上海徐泾一地块被上海绿地联合福建泰坤公司以47.21亿元竞得,刷新上海今年以来总价“”纪录。同日,万科和保利联合体以53.72亿元竞得重庆江北区一块“”。南京也推出8幅地块,其中最大一宗地由中粮地产以23.4亿元竞得。

在一线城市土地市场急剧升温的同时,拿地热逐渐向二、三线城市蔓延。6月28日,武汉4个优质地块拍出25亿元。其中,一块地起拍价3.74亿元,引来6位买家竞相举牌,经过129次竞价,被长江置地以5.12亿元收入囊中,成为该片区新“”。

而郑州土地市场却显得异常冷静。仅拿5月份来说,根据第三方代理机构恒辉的监控显示,当月郑州市土地成交120.93万平方米,同比上升80.49%。在恒辉看来,5月郑州市土地供求均呈攀升状态,且幅度较大,基本符合市场预期。但是,5月份土地供求呈“双热”局面并没能改变今年上半年土地市场偏冷的事实。相比去年年末的土地市场翘尾,郑州市今年上半年土地供应量明显偏低,5个月的成交量总和甚至低于2012年12月份单月的成交量。

透视:或导致量降价升

事实上,在不少业内人士看来,2013年上半年的土地市场供应还是偏紧。“据我观察,今年上半年郑州市供应的土地量非常有限,这将影响后市的供应量,从而导致房价上涨。”永威置业副总经理王刚曾向媒体透露,由于上半年土地供应量偏紧,不少开发企业都在积蓄力量,预备下半年拿地。

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现象:郑州楼市暂未受影响

目前国内大部分房企,尤其是中小房企,银行贷款仍然是其主要融资来源。“钱荒”的发生让银行的流动性紧缩程度超出预期,很多业内人士认为,众多房企的银行贷款融资可能进入困难时期。

那么郑州的房地产市场真的受到影响了吗?记者采访发现,多数房地产企业并没有把“钱荒”放在心上。因为房子热销,很多房企根本没时间去研究“钱荒”。河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社认为,“钱荒”对个人住房按揭贷款和房地产企业都是利空。如果银行缺钱,消费者办理购房贷款的周期就会长了。

对房地产市场会有一些间接影响,包括融资困难、成本高、周期长等问题。但值得欣慰的是,目前房地产市场还没有出现明显的受打压情况,因为前几个月销售很好,回款比较顺,销售款缓解了资金短缺。如果“钱荒”遇到市场冷,那便会难上加难。

河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清则认为,受银行“钱荒”影响,楼市正常的供求关系将被扭曲。楼市价格拐点有望在楼市行业拐点出现之后不久出现,只要银行“钱荒”不解,楼市价格一定会得到调整,被诟病的楼市泡沫将逐步析出。

透视:中小企业或会受冲击

总的来看,流动性一旦收紧,的确会对开发商的销售造成一定影响,甚至逼迫开发商做出营销策略的调整。一些融资手段单一且较弱的中小企业,有可能在未来半年内受到冲击。但对于高端项目而言,房产税的杀伤力或许比资金的收紧影响更大。

有业内人士认为,如果当前的供求矛盾不能改变,房价下降的预期似乎也只是一个美好的想象。

责任编辑: wenlei

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