决定2018年房价的两件大事：汇率、棚改

摘要：棚改目标比预期大幅提升，三四线城市房价找到新支撑

圣诞节，媒体总结好消息，2017年，人民币对美元年内升5.4%，而明年或在6.40至6.80波动。

同时还有一条消息，2018年我国棚改目标为580万套。2017年12月23日召开的全国住房城乡建设会议公布这一目标，重点是大幅超出市场预期。

这两则新闻有什么联系？放在2018年的大背景下，杠杆游戏觉得这两条消息非常值得探讨。甚至可能决定2018年的房价大势。

1、汇率、房价互相影响，2018年资产泡沫会否击穿，全看房价、汇率是否稳得住

经历过2016年末2017年初人民币的汇率压力，一泻千里的疼痛无法忘却，耗资万亿美元的汇率保卫战极为深痛。

如果人民币在即将到来的2018年可以维持媒体预测的汇率，国内资产价格压力将大大减负。问题是，如何确保预测成为现实？

客观来说，经济、房价走势和汇率实际互为支撑、相互影响。

这就是为什么很多人预测，联储的持续加息、缩表、美国减税，提振美国经济的同时，将导致我国房价大幅下跌。而房价大跌，则进一步导致大量资金外流，汇率承压。

同样反过来，如果我们经济稳定，不被美国虹吸，汇率稳定，目前房价也就能撑住。

通过我国较为严格的资本管理，对资本大鳄的警告和震慑，大块头资金一定时期内守住是可能的。但前提是国内房价和经济稳定，否则再严厉的管理规定也会被消解。

从这个角度而言，更好理解前几天，杠杆游戏从中央经济工会议内容中，解读出的，中央目标是维持目前房价，为其他改革争取时间。详见《醒醒吧，2018楼市难巨变！中央楼市政策有微调》（12月21日）

按照中央经济会议的指示，调控不会轻易加码，开发商和房价依旧可以僵持。表述说得很清楚，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

换句话说，只要不是过分的地方，上头不会给压力加码调控。同样，如果出现形势不利的局面，上峰也不会阻拦地方“小救市”。

调控政策之外，影响房价至关重要的货币政策，杠杆游戏据中央经济工作会议的表述预测，2018年和2017年比可能无明显变化，既为保汇率留有空间，也不至于大幅逼跌房价。

好了，中央的战略定好了。但具体战术呢？现在北京二手房已经是跌了，二线城市基本企稳，会不会跟着跌，怕不怕跌？三四线城市总刚需就那样，去库存已经取得这么好效果，好效果如何继续维持？

请看下文分析。

2、棚改目标比预期大幅提升，三四线城市房价找到新支撑，一二线城市则可以靠虹吸和人才吸引稳定房价

12月23日，是的，周六，这天召开的全国住房城乡建设会议公布我国2018年改造各类棚户区的目标：580万套。

这一目标是什么概念？2017年，我国棚改制定的目标是600万套。日前住建部公布了实际数据，2017年全国各类棚户区改造已开工609万套。略微超额完成。

而2016年时目标为606万套。为此，国开行等金融机构支持了1万多亿元的融资。真是大投资、大建设、大就业，有力稳定了经济。不仅如此，还刺激房价。

这几年棚改和过去不同了。以前喜欢补偿房子，现在流行货币化补偿安置。2014、2015年全国库存积压，于是货币化补偿安置作为“去库存”的主要手段之一被使用。

大家拿着钱不仅开心，买房爽快，动辄全款，还参与炒房，也能刺激一些其他消费。

在2013年之前，棚改货币安置比例非常低，杠杆游戏看过多个研究机构的数据，大致结论都是10%以内。而到了今年，保守估计也在五六成。就算五六成，300万套房子吧，按照50-100万元/套计算，意味着可以提振1.5-3万亿元住房销售的规模。

而我国目前的住房年销售额也就10万亿出头。

有意思的是，2017上半年，国务院制定的2018年至2020年的棚改目标1500万套，年均也就500万套。眼看着棚改规模下降，联储加息、缩表、减税咄咄逼人，我们提振棚改量。

在三四线城市去库存取得不错效果，新的库存可能又要来时，棚改加码实在是利好。

与此同时，一二线城市尽管供地2017年整体增加明显，但需求确实相对过硬。目前的供给实际和需求是不匹配的。加之大家都在打人才争夺战，明里暗地放松限购，销售和房价未来一定时间也有了支撑。

倒不是说一些泡沫不缩小一点，起码上述举措保证了销售增速可能保持稳定。有销售增速、节奏的保证，如果外部压力可控，房价维持基本稳定还是可能的。

这不就是中央和地方都期待的吗？

3、联储加息压力、资本市场大发展冲动，依旧是房价头上高悬的利剑

根据杠杆游戏上述分析，一二三四线城市，2018年楼市都有了新支撑，国内资金信心得到保障，汇率压力也就减轻。反过来，进一步稳定国内房价，防止资本外流。

为了预防和给汇率稳定空间，中央经济工作会议明确，如果不是不得不，货币2018年大放水没有可能（外部环境也不给这个空间），和2017年一样，不松不紧。

货币政策的目标诉求看来不少，汇率、房价都要。

当然，上述分析也表明，守住资产价格和汇率之重要，很大程度是要抵御美联储加息的咄咄逼人。

反过来也说明，联储态度、美国经济对我国房价影响之大。譬如货币政策今年开始调整、调控力度达到史无前例，房价不再疯涨，很大程度都是因为美国货币宽松周期结束，我们再不能跟着放水、做大资产泡沫。

很有意思，改变中国房价走势的居然是美联储。至于稳定还是跌一点，这就不好说，反正疯狂继续是难了。

除了联储加息、缩表、美国减税的利剑，中央经济工作会议还提出，“促进多层次资本市场健康发展，更好为实体经济服务”——上周杠杆游戏在文章里提醒过。刘主席也说要做资本市场强国。

现在房价是崛起了，匹配大国地位，资本市场也要努力。问题是，资金总是逐利的，股市要略微从楼市“抽血”，资本要回流部分实体，意味着房价支撑就少了点。

当然，如果资本市场可以做起来，良性循环，赚了钱买房也是正常的。所以短期内，如果资本市场可以吸引到更多钱，恐怕和加息一样，房价不敢掉以轻心。