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胡安东:满足“优房”需求,卖房子要“接地气”

2017年12月27日来源:中国网行业动态责任编辑:kaifeng

摘要:在中国房地产新零售高峰论坛,中国房地产业协会副秘书长胡安东作了《十九大重构房地产新生态—2018 住房政策解读》的演讲,以全局的视野解读当前中国房地产行业政策及市场。


2017年,种种楼市新政连环出击,牵动着房产从业者和购房者的神经,考验着房企的生存能力和业务触觉。18日,中国房地产新零售高峰论坛在古雷HOORAY欢乐岛圆满召开,围绕“度势立新 共商未来”的主旨,共话中国房地产创新转型新方向。

在峰会的上半场,中国房地产业协会副秘书长胡安东先生作了《十九大重构房地产新生态—2018 住房政策解读》的演讲,以全局的视野解读当前中国房地产行业政策及市场。

精彩观点:

1.1000亿规模的房地产企业已经不算是一个级别,现在要上升到3000亿规模和5000亿规模。

2.住房制度改革的重提,讲明了一个非常重要却又非常朴素而接地气的道理,那就是要不断满足老百姓对住房增长的需求。

3.中国经济基本上已经从省际的竞争中走出来了,走到了城际的竞争过程中,是按着城市群区域性发展的房地产发展逻辑来。

4.房地产+,就是让住房从物质空间变为服务空间,回归到与线下场景结合,让购房者体验居住文化,俗称“接地气”。

5.住房产品重构,就是要打造高品质住房体系,满足人的住房需求尤其是精神需求,满足人民群众美好居住生活。

以下是胡安东先生的演讲全文:

很多房地产活动都是在房子里面召开的,今天就在这个美丽的欢乐岛,也恰恰说明了我们中国房地产新零售高峰论坛开放、包容、共享的主题。

今天,我主要讲一讲十九大对房地产政策、市场和产品三个重构的问题。

就我的个人理解而言,2017年房地产有3个想不到:

第一个想不到,就是没想到今年年初一二线城市的房价能够上涨得那么快,同时蔓延到部分三四线城市;

第二个想不到,就是1000亿规模的房地产企业已经不算是一个级别,现在要上升到3000亿规模和5000亿规模。非常值得令人深思的是,坚守在房地产的企业,比如碧桂园、旭辉,都是在房地产领域生存得很好的,由于他们专业化、精细化的开发模式;凡是从房地产全部退出来的企业,比如万达,就走了一个下坡路。这些都是我们在今年、明年做房地产的时候应该特别思考的一个面。

第三个想不到,就是一些满足群众个性化、差异化需求的产品,比如休闲旅游类产品,现在到了一个蓬勃发展的阶段。基于原来房地产都是一个住宅,都以商业地产和城市综合体作为发展方向,从这个角度来讲,不管是政策制定、市场方向,还是产品结构,都应该针对消费需求来。


那么,回到今天我要谈的,第一部分是政策重构。

今天(18日)在北京召开中央经济工作会议,而在此前召开的中央政治局工作会议里面提出了两个问题。

一个问题是住房制度改革。这是自1980年也就是37年以后重新提出来的。邓小平同志当时基于“福利分房”的状态提出“新房可出售,老房子也可以出售”,这相当于以前的分配制度达到了市场化的程度。今年十九大重新提出住房制度改革,提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位。

在我看来,虽然这两次提出住房制度改革的阶段不同、发展时期不同、住房的功能属性也不同,但是这两位领导人都是在用一种很朴素的语言和接地气的道理,讲明了住房制度改革的本质,那就是要不断满足老百姓对住房增长的需求。

邓小平同志当时为什么要提出住房制度改革,就是因为“忧房”——对住房问题的忧虑。当时三代同堂,知识青年回到一些大城市没有居住的地方。现在,经过了30多年的发展,我们到了一个“有房”的阶段,且对美好生活的追求也越来越高了,也就是要追求“优房”。由“忧房”到“有房”再到追求“优房”三个阶段的历史性跨越,就需要我们按照新时代的要求,适应有房住、住好房的需求转变,这是我个人认为住房制度改革的一个非常重要的基准点。

第二个问题就是长效机制。这是在去年提出、今年一直在探索研究、明年要出台落地的政策。

第一个是土地政策,需要做到“三个加强”和“一个减少”。首先是“三个加强”,第一个要加强对大城市住宅用地的供应,要满足其需求;第二个是加强对租赁住房的供地,“租”现在摆到了“购”的前面;第三个很重要的就是要加强对低效土地的利用,包括城市更新,因为城市的土地也是有限的。这“三个加强”是2018年土地政策的一个主要方面。其次是“一个减少”,就是对商业地产、城市综合体和部分三四线城市的供地要减少,包括一些库存比较大的三四线城市。土地政策的重点,还是要对农村集体用地、对租赁住房用地要增加供给。

第二个是金融政策。在金融工作会议提出“防范风险”的大政策背景下,需要做到“三个收紧”和“一个稳定”。第一个“收紧”就是要收紧房地产企业发债和房地产信托业务;第二个“收紧”就是要收紧利用杠杆特别是利用高杠杆拍地;第三个“收紧”就是要收紧信贷资金进入房地产领域,包括禁止银行资产和其他消费理财产品违规用于购房。“一个稳定”也是金融政策中很鲜明的,就是保持首次购买住房、改善型需求和租赁住房发放贷款和利率稳定。


第三个就是大家很关注的房地产税,现在很少有房地产税问题这方面信息的披露,但是我想从立法的角度来讲,房地产税在今年肯定也是作为长效机制的一个主要重要组成部分,也是要进行探索研究和作为一个框架性的文件出台的。房地产税的核心,可能会以地方税为主,对新房可能要全面征收房产税,在建设用地的土地招标里明确规定向购买新房的家庭征收房地产税,这也是一种实验、探索的方向。第二个可能是对住房分阶段地征收房地产税,以获得土地使用权的时间为准,在土地使用权到期以后再予征收,这就相当于要有一个叫“新房新办法,老房老办法”这样一个过程。

出台房地产税,我觉得是必须要做的一件事情。一是它可以直接抑制房价暴涨的趋势,二是可以打击投机炒房,也就是把房子拿来住而不是用来炒,压缩其获利空间;三是可以挤压持有多套住房的家庭,缓解供需矛盾,减少和避免空置积压情况。

刚才讲的是政策重构的一个大概方向,第二部分是市场重构。

第一个市场重构,就我个人理解也是很鲜明的,就是一定要解决房地产的区域、城市、不同家庭之间不平衡、不充分的矛盾。当前有些区域,像东部地区房价已经达到5~6万,厦门房价已经翻了一番;而一些西部的城市像兰州的房价现在才五六千块钱。同样是一个副省级的城市,倍数的差距非常大。另外还有城市级别和不同家庭之间收入的不平衡、不充分的矛盾。所以一定要调整市场供应结构,这是一个主体。2018年在一线、热点二线城市要继续控制房价,在部分三四线城市要以去库存为主,还要配套一些设施。我想这是市场重构的一个理念或者叫指导思想。

第二个市场重构,我觉得应该是提高房地产的发展质量,由重地产向轻地产转变。重地产是这几年房地产快速发展,或者说是粗放型的野蛮生长过程的产物。重地产的短板和危害,包括给老百姓带来非常“重”的负担,给环境带来非常“重”的负荷,给建筑材料带来非常“重”的消耗,让住房面积的“口味”和“习惯”越来越重,比较讲究一些大的面积等等。重地产的压力不光是土地税收方面,更多来自社会成本和舆论成本,包括杠杆带来的金融风险。所以,从这个角度来讲,重地产一定要抑制。


还要强调的一点,就是2018年我们可能要从轻地产这个角度去发展。轻地产的好处,包括住宅成本轻一点,建筑耗能轻一点,就是让老百姓的负担轻一点,同时也让环境的负荷轻一点。这四个“轻”虽然在十九大报告没有明确提出,但是我想要解决房地产过去粗放的、单一的和浪费发展的传统模式,就应该是这么一个方向的转变。

第三个市场重构,要讲一下城市群。不光是房地产,现在中国的经济基本上已经从省际的竞争中走出来了,走到了城际的竞争过程中。比如江苏和浙江,都是一个城市群发展的房地产发展逻辑,它们的房价并不是按本身的省份,而是按城市群区域性发展方向来定价来定位。也就是说,现在并没有“要到长三角去买房子”这种概念,只说要在浙江买房或者在江苏买房。我想福建也是一样,比如欢乐岛处在厦门漳州到汕头这样一个城市群里面,那么这三个城市可能都会有想买房的人群。从这个角度来讲,包括高铁和城际快速交通影响下,房地产集中度的增强,包括一些循环新区和粤港澳大湾区,将来都可能要成为住房租赁等房地产发展模式创新的实验田。所谓的住房制度改革可能都会在这几个区域里先开展,再到全国去示范。所以,城市群的发展也决定了房地产健康、协调的发展,是非常重要的一面,包括厦门、福州经济体应该都是有这样的考量的。

第四个市场重构,就是产业新城。产业新城,就是像古雷这样的产业新城,它不光是要发展产业、留住人才,还要承接一部分大城市疏解的功能。产业新城将来也是房地产应该要注意的一个领域,要考虑怎么做才适合产业新城的发展。比如说古雷,它是一个大的化工区,那么我们应该怎么配套周边一些休闲的、生态的、健康的、养生的产品,使原来对古雷只有一个模糊概念,或者不是太了解的外界,能对古雷有个重新认识。今天我来欢乐岛一看,古雷是很生态的,实际上和化工产品是有很强烈的、很鲜明的反差的。这说明什么?就是我们要对外界讲清楚生态产品对开发区的好处。

第五个市场重构,就是房地产+,这也是现在房地产正在做的,房地产+互联网+大健康+人工智能,主要是从住房物质空间变为服务空间。另外一个房地产+新的商业零售、社区金融、共享经济,现在电商重新回归到与线下场景结合,比如说卖房子,你要让人看到一个实实在在的东西,你不能只在图纸上展示,你得让他有一个居住文化的体验,俗称“接地气”。要调整住房供应结构,实现跨界合作、创新发展。比如说在欢乐岛项目可以引进一些幼儿教育或者深度休闲之类的产品,实现跨界合作和资源整合。

第三部分,我想讲一下产品重构。

住房产品重构包括两大方面,一是要打造高品质住房体系。高品质住房体系是满足人们美好居住生活的一个重要部分。人的住房需求大致可分为三个层次,第一层次是最早的能保暖、洗澡、做饭等空间需求;第二层次是交通、医疗、教育等社会基需求;第三层次就是发展到现在这个阶段,有智能健康、娱乐健身、养老医疗、艺术审美、社区和睦等精神需求。当前我们已经进入到第三个层次的需求,所以肯定要发展高品质的住房体系。

第一个就是供应给年轻人的精品长租公寓,当前国家要加大投入来发展租房租赁,第一个要做的就是这个,满足到大城市群工作的外来人口的居住,且精品长租公寓一定要发展中小户型、中低价位的。

第二个就是健康住宅。通过调研,人在住宅停留的时间占了生命的50%以上,老人和儿童停留时间更长。因此,健康住宅将来肯定也是和生态产品一样,这也是中央经济工作会议中提出来的,就是一个双向的、融合的产品,将来可能会有更多的市场来做。健康住宅要强调食品安全、饮水安全、空气质量等等,满足更高层次的精神需求。

第三个就是绿色社区。绿色社区也是作为住房的一个基本的大环境,比如在欢乐岛所看到的绿色概念,它是辅助住房的一个重要部分,重点强调它补短板的一方面。

住房产品重构的第二方面,就是要满足人民群众美好居住生活。我想用赤橙黄绿青蓝紫的颜色谱系来说明2018年或者是在未来房地产发展的一个方向。

第一个“赤”代表国家主导力量,现在肯定要解决的、政府要努力去做的保障房、棚户区改造,让老百姓分享改革成果。

第二个“橙”代表富有养分的房地产新业态,主要包括特色小镇、休闲地产和养老地产,都是富有养分、涵养、内涵的住宅产品,它们可能要从传统 业务体系中逐渐脱颖而出,与住宅、商业地产、城市综合体“三大旧势力”瓜分市场,占有、调换或者补充。

第三个“黄”代表健康和朝气蓬勃,包括城市更新、旧城旧区改造、百年住宅,使建筑更美好。

第四个“绿”本身就代表着生态环保,这也是十九大中重点强调的国策,包括绿色住宅、绿色建筑、低碳建筑、生态建筑。房地产作为绿色发展的前沿阵地,只有房子绿色、社区绿色,整个国家才能更绿色。

第五个“青”代表青年人关注的居住和生活方式,包括国家一直强调的青年公寓、人才公寓、创新创业工厂、城中村升级改造的一些出租房,满足青年人居住需求。因为现在中国很多住房矛盾的爆发点,一个是外来人口,一个是年轻人住房问题,所以可以通过这一类住房的提供来留住人才,招揽人才,使城市更有活力。一个没有人才的城市肯定也是没有活力的城市。

第六个“蓝”代表房地产的新蓝海,包括装配式建筑、住宅产业化、钢结构和木结构建筑。最新的一个统计数据是,今年1-10月份全国落实新建装配式建筑项目 1.27 亿平方米,这个量非常大,去年才2000多万,也就是翻了五倍。

第七个“紫”代表神秘力量,包括高端的住宅,比如欢乐岛配套高尔夫球场,包括中式别墅、中国院子、海景房,都是满足个性化、差异化需求,错位发展的园林景观产品。

以上就是我今天的演讲,从政策重构、市场重构和产品重构三个部分,给大家描述2018年的房地产的未来轮廓。谢谢大家!


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