万达明明表示要“告别房地产”，这次“改口”什么意思？

有人说，企业大到一定程度，无形中就拥有了一种可怕的力量。在这种力量之下，他的方向，不得不成为你的目标；他的想法，不得不改变你的轨迹。

曾经的万达是这样的企业，如今的万达是否还具有这样的力量？

这两天霸屏的“四巨头340亿战投万达”，表面上看，是自带IP的大佬之间你来我往、精于算计的利益之争，虽有王健林不按常理出牌打出“新消费”的概念，但扒开整个故事包裹的华丽外衣，我们发现：

一直主张剥离地产业务、马不停蹄卖卖卖的王健林其实看好的还是房地产业务，依靠的也还是房地产业务。

不信？那你且听分解。

01

关于“万达是否退出房地产”的争执，就起因于这次“万达引入四巨头”事件。

万达集团发出的声明中提到，引入腾讯、苏宁、融创、京东四家新的战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团，并在1至2年内消化房地产业务。万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。而这也被媒体解读为“万达将彻底退出房地产”。

不过，媒体之所以会这么说，也是基于此前万达的态度和行为。

实际上，就“万达退出房地产”这件事，万达集团董事长王健林在两年里做出看上去有些矛盾的表态。2016年8月H股退市之后，万达商业借壳回A失败，从那时起，万达商业剥离房地产业务的速度不断加快，根据《万达集团2016年工作报告》，王健林提出，2020年之后原则上就不再搞重资产项目。

“原则上不搞重资产项目”就意味着“万达要彻底退出房地产”吗？

就在10天前的万达集团年会上，王健林称，要将原来的商业地产更名，变成一个纯粹的商业物业持有和运营管理商。另外再成立一个地产集团，用以帮助消化商管集团此前的地产业务。

如果2020年之后，万达就不再涉足重资产项目了，不再搞地产开发了，那有必要为了这短短的两年再成立一个地产集团吗？这显然有点说不过去。

02

另外一组数据显然更有说服力一些。

公开可查的数据显示，截至2017年6月30日，万达商业累计持有物业面积3387万平方米，比2016年底增加4.8%；累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米，销售物业面积5891.8万平方米，货值7924亿元。

这说明什么？若按照2017年初的要求，重资产开发每年减少至5个，就目前万达商业所拥有的土储面积，那别说两年，就是10年这些土地也未必能开发完。因此地产集团也是万达的“长久之计”。

从另一个角度来说，业内判断2018年8月31日前万达回A困难重重，一旦回A失败，万达则要回购投资人的股份并支付利息，为此，万达将承担资金压力。

然而你知道，公开数据显示，万达所储备的土地价格平均每平米大概在千把块钱，这意味着万达单靠卖地也能收获不菲。

如果不是看好房地产、未来仍想依靠土地升值在地产业务上拉高业绩，那王健林何必握着这么多土地不动，而是“贱卖”自己的项目，到处拉战投呢？目前的消息显示，未来万达将成立的地产集团，其利润仍将并表到万达商业。

尤其是，在万达商业持有的销售物业面积中，一、二线城市销售物业面积3759.6万平方米，占销售物业面积的63.8%；货值6244.5亿元，占销售物业货值的78.8%。而在2016年初，王健林曾公开表示，一线城市房价还要再涨20年。

03

10年开业1000个万达广场，这样的宏大目标，听上去有点匪夷所思。

1000个是什么概念？王健林给了一个时限，从2018年起10年之内完成，除去现有的，平均一年70多个。

据此前的万达商管预统计数据，截至2017年，万达广场共开业237座。其中，一线城市15座，二线城市76座，三四线城市146座。有了1000个万达广场的目标之后，王健林要求万达广场开业提速，2018年，万达将开业52座万达广场，三四线城市占比超73%。

在这1000个万达广场中，轻资产项目的比重应该至少占到80%。如果按照2018年共发展万达广场57个的计划，重资产万达广场7个，只占12.3%；轻资产万达广场50个，占87.7%。

但在万达商业的整个收入盘子中，万达对轻资产万达广场的盈利目标设置的也并不算高。按计划，2018年商业地产收入为1245.4亿元，其中商管公司总收入366.4亿元，房地产收入879亿元，收入比例三七开。

这意味着，在轻资产的转型过程中，万达现在追求的仍是规模，轻资产模式的利润很难提高，未来也只有在轻资产规模大幅提升之后，才有望成为核心业务。相比之下，房地产业务所占比重虽在调减，但收入却要占到万达商业的70%。

最后，不得不多说一句，万达引入腾讯、苏宁、融创、京东的过程中，人们将更多关注点放在了万达的“救赎”上，殊不知，腾讯、京东也在寻找线下的“自救”之路。

实际上，随着线上红利的消失，用户流量获取成本越来越高，线下市场成为各零售巨头争夺的重要阵地，比如阿里巴巴入股银泰商业集团，并先后投资苏宁、三江、百联、高鑫零售。为此，与阿里展开正面竞争的腾讯也不甘落后。

万达凭借现有的以及未来要做的1000个万达广场计划，早已成为当前中国新消费或新零售的最大线下入口。因此，深谙商场规则的王健林知道，总有一天，他会把“小马哥”们等到的，这才是房地产最大的价值。