4.22海南限购进一步升级，对海南房价走势有何影响？

昨天，海南楼市调控再次升级，本地人也只能购买一套房，在如此大的调控手掌下，海南房价会怎么走？

海南全省限购，是全国第一例，当然应该也只会是唯一一例，这是海南本身的面积较小、全省被划为自贸试验区的特点所决定的。海南全省房地产调控升级，绝不仅仅是限购，孔方兄仔细梳理了一下，整个调控手段非常全面且完善：

1，限购。其中，五指山、保亭、琼中、白沙4个市县只能面向本市县居民家庭销售；海口、三亚、琼海三个市，外省人购房须提供在海南累计至少60个月（整整5年，比通常的36个月长了很多）社保或个税缴纳证明。

如此严格的限购，可以说完全禁绝了投机资金。海南省主要的购房资金来源于外地，占比至少一半以上。孔方兄也做了一个统计，2014年~2017年这4年，海南5517亿元的住宅销售总额当中，大约有3645亿是外来人口贡献的，占比66%。没有外来人口的购买力，也就意味着海南楼市的需求量要减少66%！哪个市场能承受如此严重的冲击？

2，限贷。房产之所以值得投资（投机），很大因素在于杠杆效应。海南此次限购，本来就打击了外省人的购房需求，同时对首付款的比例提高到了70%——对那些投机资金来说，杠杠比例太低，收益回报明显下降。

3，限售。取得产权证5年内不准出售，这又是相当狠的一招。一般购买预售的商品住宅，要3年才能拿到产权证，加上5年限售期，那就是8年时间！这8年的资金就完全被锁死。

有些同学会说，这个政策只针对之后的预售有影响，海南绝大部分房产都是之前销售的，不受5年禁售期限制。但问题是，所有想要转手自己房产的人，只能是卖给有真实需求购房的人（因为有严格限购的人），这里的真实需求，只能来自于岛内居民的需求，而海南本身人均居民年可支配收入只有30817元，全年收入只能买下2平米的房产——2018年前2个月海南平均房价高达1.5万元。

所以，想要套现海南房产的人，现在是非常非常难了。2007年~2017年是海南房产销量大爆发的11年，累计出售了1亿平米的房产，而同期海南城镇人口才增加151.6万人，按照人均30平米的需求计算，这1亿平米房产当中，有5452万平方米的房产是外地人买的，目前海南只有415万农村人，哪里能接下这么多的楼盘？

别忘了，房产税马上要来了，这些人卖不掉，只能是乖乖交房产税了。不过，我们需要观察的是，海南的户籍政策会不会像其他城市那样大幅放宽，比如学历落户，技能落户等等，如果大幅放宽，那么上述所有政策，都将成为一纸空文。

你觉得海南楼市还能疯狂下去吗？