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个税改革一促即发,楼市“红包”有多大?房产税还会远吗?大概是去年的时候,笔者接触一个地产商,准备投资汉兴路西环城路一带,开发个小盘子,问及价格问题,觉得有地方想不明白,为什么汉兴路这一块高层的价格当时只有六千左右,但是西区已经八九千了,我说这个事儿其实挺简单的,因为这几年汉兴路片区实际上没有什么一手盘子(高层)出售,导致这个区域市场的定价没有参照,我跟他讲你真卖到7000一平米,你就是参照物,也没什么不可以的。
为什么说这个事,就是这里藏着一个常识,通常在市场上是一手价格决定二手,而不是二手决定一手,一直以来业界和研究界对一二手房价格研究不断且乐此不疲,很多时候是本末倒置了。地产黄金三十年,一手房的供给是主导,二手不是,而且一个区域的市场总是由几个一手地产商供应,甚至决定价格,二手市场对这个价格机制没有什么影响力。
说粗浅一点,一手房还卖不完的时候,作为客户来说,你优先选择买一手还是二手?二手的整体成交量跟一手市场根本不在一个档次,所以长期以来二手房只能参照一手房成交价格,而无法反向作用于一手房价格。这就完美解释了,为什么一个地区开发结束,土地没什么供应了,也没什么开发企业了,他的价格就基本不动了,特别是二手房市场,数年就维持在一个不动的水平,这是市场里的常识,而非什么深刻道理。
这个事儿有什么重要的,重要大了,因为大家不是都很关心短期价格吗,这个常识决定了我们开封市场,它的短期价格到底是谁决定的。如果是一手决定二手,那么就是一个或者几个开发企业决定一个片区的价格短期走势,而不是所谓别的力量,那么什么决定开发企业的价格决策?这个事儿我看没人去想,其实很简单,就是这一个或者几个开发企业的库存情况。
简单到一个区域的市场,只有这个区域内所有或者大部分开发企业库存都居高不下,形成了资金压力,才有打折促销的动力。比如2014年汴西区那次集体团购大战,某些楼盘还被砸售楼部,被不满的业主堵了半个月。所以在一个具体的区域市场,它的短期价格只由这个片区的开发企业库存决定。
经历了2015—2017年去库存,疯狂热销到卖断货的本地开发企业以及中小开发企业,他们的库存量本就不是很大的,现在库存压力倒是很轻,甚至要增加土地储备补库存,所以这个打折团购的事儿短期很难重演,但是外来巨头房企在北区以及其他区域大量购进土地补库存,这一部分土地暂时还没有形成库存,但是大概在明年就会形成库存并形成压力,届时如果没有宏观上的货币政策(贷款优惠、货币化拆迁补偿)配合,这个压力是实实在在的,有可能在北区或者库存严重的地区重演2014年的团购大战。
但是和2014年不同的是,当年一个是大家手里还有存款,另外当时还是毛坯房。去年开始,带装修房、成品房逐渐成为主流,这个带装修的库存压力要比毛坯大得多,去库存的难度也大得多。
这个算是个库存压力定律,它在小城市很典型,像开封以及县城,而不适用于郑州等省会城市。道理也很简单,郑州它的库存消化对象是全省,而下面的地市与县域,它的库存只能对自己本市、本区域,消化范围和难度不可同日而语。
综上所述,笔者以为,开封房价短期的走势与涨跌,很大程度上还是受一手房的市场库存决定的,这也反映出当前汴西新区今年以来因为可售房源甚少而导致房价趋稳的现状。
责任编辑: dingyiming
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