北京这个楼盘开盘价下跌30%，引起巨大关注，问题出在哪？

发布时间： 2018-07-04 18:01:18

来源：楼盘网

分类：本地楼市

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通州K2十里春风，近日这个楼盘在京城的地产圈里闻名了。
关心京城楼市的朋友们也应该知道原委了。这个楼盘最近爆出老业主要退房的新闻。
原因是这个项目的签约价格一路走低。
2017年10月份预售，均价3.75万元/平米，仅签约18套。
2018年2月份第二次预售，均价3.75万元，零签约。
2018年3月31日第三次预售，均价3.65万元-3.9万元，签约203套。
但是网上曝出的价格2.6万/平米，是怎么回事呢？
原来开发商针对不同购房者制定了不同的优惠策略。首付4成9.5折，首付8成9折，全款的可以打8折，再加上“6万抵50万”的团购优惠，以全款叠加团购优惠这种计算方式，实际均价的确被拉低至2.6万/平米，跌幅达到了30%。
如此大的让利，的确让老业主非常不爽，差价近一万，以北京目前的行情，他们肯定是亏的。
6万抵50万，四成首付就可以享受9.5折。开发商如此让利，自然是有原因的。
从项目自身来看，这个项目的体量非常大。开发商的确有回款压力。据了解，这个项目总建筑面积高达30万平米，有近3000套房，货值近100亿，目前仅回款8亿。后续开盘价也不会太好。
整个通州是北京调控最严厉的。这个项目地理位置非常偏，虽属通州，但距离廊坊仅2公里。廊坊跌成狗了，这个“准廊坊”的项目，什么配套都没有，不跌才怪。
不过还是得提醒的是，之前开盘价格相对较高的房子，是属于容积率比较低的，而最新开盘的，容积率比较高，价格自然会低一些。
这里顺带说一下北京楼市的基本面吧。
自去年3.17以来，北京楼市调控力度空前。新房整体出现了一定程度的下滑。特别是库存压力较大的三大片区：房山、门头沟和通州东南六环外。他们的共同特点是，远离产业中心，没有什么热点可以用来刺激。K2十里春风这个项目就属于受影响最严重的一类项目。刚才说了，距离廊坊仅2公里，实际上它的行情需求都是跟着廊坊走的。十里春风这个项目，实际价格跌了有3成左右，而廊坊的一些新盘，价格可是跌了5成。对比一下，其实还算好。
北京新房市场在限价策略影响下，目前形成了三个不同层级。
第一层级是中心城区的商品房。
这类房子看上去价格比较高，拿到的预售价或许高达7、8万一平米，但相比周二10万+的二手房，其价格和地段一匹配，还是让人感觉“太便宜了”，比如中国玺，昆仑域这些项目，不少都是直接内定走的，开盘只是走个形式。如果你想找这类项目，多去丽泽商务区转转，那一片有不少处于捂盘状态的项目。
第二层级是五环内的限价房。
这些项目认购不如第一层级那么热，但卖起来仍算轻松，毕竟现在的新房，五环内的也不算多。他们的预售价基本都踩着上限，算下来还有得赚。
第三层级就是靠近六环或六环开外的高库存区域。
类似咱们今天说的这个十里春风。北京接下来入市的限价房多集中在这些片区，开发商只能降价卖房，比如门头沟的某豪宅项目，从7.5万降至6万，仍然不好卖。类似K2十里春风的刚需改善项目，受影响就更大了，因为竞品（主要是限价房，2017年拍的地）实在太多了。
接下来6环附近，有几十个限价房项目集中入市。这些项目进入市场，几乎要收购所有的刚需，很少会有人去同地段非限价房项目排卡认购了。
第三层级的商品房，说白了就是借势上位，实力有限。2017年大批量限价房用地入市，也没能让他们降价，只有这些房源真的入市了，马上要切割他们的潜在客户的时候，他们才会感觉到压力。其实这算是明智之举。再不卖，韭菜要被割光了。
不过，对于开发商，业主闹着退房，对他们的销售构不成实质性影响。就以K2十里春风为例，这个项目曾经以2.2万元/平米的超低价买过一批房子，也没见怎么样，现在2.6万元/平米某种程度上算是“触底反弹”了。不还是卖出去了200多套房子么？说明市场有愿意买单的，那些老业主的诉求是不可能得到满足的。
北京楼市早就告别了炒房时代，大家都不是傻子，无脑买房不可能出现。产品地段配套都处于下风的项目，降价是唯一的选择。
所以，十里春风肯定不会是最后一个降价卖房的。这是一个好的现象，至少说明了开发商已感受到了市场的压力。
但是，过度解读没有必要，大家也不用担心房价就此下跌。
北京楼市已基本告别了炒房时代，进入了改善时代，因为整个新房市场已没有大幅波动空间，等这些老项目卖完了，限价房全面接管，整个房价将更加可控。
而二手房市场，也是如此。真正从楼市撤出的资金非常少。大多数卖房的人并没有真正离开楼市，卖房所得房款，要么置换成了更好的房子，要么买了多套房。率先回暖的仍然是教育房，其价格相比2017年的最低点，已恢复了10%左右。

责任编辑： fanzhibo

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