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好的房子的户型应该具备哪些条件?大部分三四线城市面临人口流出、老龄化、无产业支撑等问题,所以房价不具有可持续性,房企最终重点将会回归高速增长的二线城市,如郑州、武汉、西安。现在已经有不少房企内部会议提出防范三四线城市风险,借助棚改货币化加速出货,然后在2020年前逃离三四线城市。
为什么呢?
经济学家认为宏观经济政策应该达到四个目标——充分就业、国际收支平衡、物价稳定、经济增长,但是本质上是债务问题,就是咱们说的借钱花钱。
从09年至今中国有三次比较典型的加杠杆、放贷款,分别是09/10年、12/13年、16/17年,先后推高了企业、政府、居民部门的债务。
第一次:09/10年推动企业部门举债。08年以前中国企业部门平均每年新增总融资仅2万亿,到了09年以后激增至7万亿,09年制造业投资实际增速激增至30%以上,并带动了经济在09、10年短期回升。但好景不长,11年以后产能过剩使得制造业投资实际增速持续下滑,并导致了经济的再次下滑。
第二次:12/13年推动政府非标融资。信托贷款增速从12年初的18%上升到了13年中期的100%以上,并带动社会融资总量增速反弹。银行通过表外给政府融资平台的非标项目融资,政府基建投资增速飙升,是12/13年经济短期企稳的重要动力。好景不长,13年下半年政府开始整治非标融资,14年以后经济重新下滑。
第三次:16/17年推动全民举债买房,地产销售新高。16、17年中国地产销量连续两年井喷,17年地产销售面积已经接近17亿平米,地产销售总额估计会达到13.2万亿,比15年增加了大约5万亿。
所有经济问题都可以归结为债务问题,宏观层面讲债务问题三个大部门:政府、企业、居民,而从09年到现在加了三次杠杆分别是政府、企业、居民。其中政府和企业的杠杆率一直是居高不下,所以需要去杠,为了维持经济,去杠杆必然伴随加杠杆,那么加谁的杠杆——居民。
从17年至今三四线城市房价飙升,最直接的推动了就是棚改货币化,河南不少地市频出,房价过万。什么是棚改货币化?通俗来讲原来拆迁补偿房子,现在拆迁补偿货币。
资金流转路径:央行——政策性银行——地方政府——拆迁——老百姓——买房——银行
根据国务院报告2018-2020年为棚改攻坚年,三年总计是1500套棚改,其中是2018年为580万套,所以大部分三四线城市房价会在2020年前后出现分水岭。
责任编辑: dingyiming
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