开封拼团购房245群(131)
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你所看到的开封房价,是真的吗?

你所看到的开封房价,是真的吗?

发布时间: 2018-07-05 18:14:22

来源: 楼盘网

分类: 本地楼市

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      经常被问及楼价问题,有时候是老板和客户,有时候是亲戚与朋友,以至于逢年过节,遇见不知道我职业的人问起我是干啥的,我就讲我是地产公司干保安的,省的被卷入楼价的争论。
       实际上这是对我们行业的误解,什么误解呢,其实我们一点都不关心价格,因为卖房子嘛,跌了要给佣金,涨了佣金也照收,可能价格不那么坚挺的时候,佣金还高一点呢。
       但一些地产企业的老板和高管也如此热衷价格的讨论,是让人匪夷所思的。
       因为地产企业是跟着价格走吗?从成本构成上看,增值税、所得税、土地增值税三个主要税费,特别是土地增值税四级累进,基本上封死了一个楼盘的利润空间,就算你价格卖的再高,拿走的利润是有限的。
       地产公司的客户是购房者吗???
       实实在在的说,地产公司的客户是银行,而不是购房者。因为客户买房子银行出钱是大头,客户出的是小头,银行不给贷款,市场上九成九的人是买不起楼的,也因此决定与地产公司投资周期强相关的是信贷政策,而不是其他。
       包括近期说的降准,业内跟发了疯一样当利好,就是没搞清楚信贷政策不是货币总量,降准跟我们这个行业没什么直接关系的。
       至于价格,它只是信贷放宽,激发或者释放了市场需求后的一个结果,说穿了,银行给便宜的贷款,之前买不起的现在买得起了,刺激了需求端,这个弯很多做开发的投资商和高管都转不过来,而一味的盯着价格。而如果价格已经明确的表现出强上涨和不断上涨的趋势,对于投资商来说实际上已经晚了。
      为什么这么讲,因为只有宽信贷的时候,投资才能有效回收、迅速回收,只有利率打折,价格不太高的时候,地产企业才能在预期价格上快速的回收资金,而到当下这个行情阶段,利率上浮20~30%,银行惜贷,客户首付能力明显不足,就算是价格很高很美丽,回收投资的难度也是很大的,行情走到这个阶段,本地再也难见日光盘、蜂拥而上一抢而空的情况,更多的是平销一个月撑死二三十套这样的量,对于大盘来说,这个量是难以满足周转和回收要求的,简单的说,银行给钱,地产企业才有钱赚,银行不给钱,地产企业全要跪。 
    特别是当价格走到高点,信贷严控或收缩,必然带来整体需求和成交量的下滑,而如果以价格为讯号或者寄望于价格,认为价格就是行情,就会看不到投资回收越来越困难,成为了典型的逆周期投资,而价格这方面,因为行政手段限贷限购等等,想买买不了,想卖卖不掉,没有买卖没有伤害,不会表现出整体的下跌,而区域的地产企业库存如果居高,会带来库存压力和资金压力,自己打折团购那都是个体和区域行为。 
       中国的商品房市场走了这么二三十年,很多规律已经是明牌了,特别是行情启动、收敛,但是如果只盯着价格,就看不到这些规律,地产行情启动越来越依赖于宏观的信贷政策去激发需求,表现出一种经济学上典型的“边际递减效用”,怎么说呢,最初大家都是全款,慢慢开始贷点款,现在几乎全是贷款,就是信贷对地产行情的推动形成一种效用递减,反面对应的就是购房者实际购买力越来越弱的现实,如果沿着这条路走下去,早晚走到大家一毛钱不出,银行0首付贷款的路子上,当然这种情况在我国不太会出现,因此也侧面的表现出“商品房”、“按揭贷款”这些制度,需要转型的迫切性,租赁地产实际上就是个征兆,既然出不起首付了,你租房吧,交租金好了。
       因此,实际上地产赚的就是银行和财政的钱,这没什么可争论的,对于购房者关心价格还能理解,对于地产行业的投资人和从业者关心价格是不可理解的,因为成本和税收结构决定了价格并不能带来超额利润,实际上进一步决定了主要靠走量的行业特征。
       因此对于地产行业本身来说,价格并不是行情,而是行情的一个表象,甚至是一个滞后信号,并不能以此作为投资分析的依据,甚至以此作为终日思考的课题。

责任编辑: fanzhibo

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