2017年10月开封房地产市场月报

 一：宏观环境

关键词一：共有产权房

9月30日，北京首个共有产权项目进行了摇号。此后，《北京市共有产权住房管理暂行办法》也开始正式实施，北京保障性住房正式进入“共有产权”时代。除此外，北京市住建委还就共有产权住房的出租、回购、再上市以及后期监督等方面进行了创新、突破和提高，并提出共有产权住房的“共有产权”性质再上市后也不能变更，真正实现“封闭管理、循环使用”。并就“购买共有产权住房仍可使用利率更低的公积金贷款；再购买商品房，购房人需将共有产权住房腾退给更困难的‘夹心层’”等问题给与正面肯定答复。

观点：

“共有产权房”一经推出便备受关注，经多年试点后，北京保障性住房亦开始进入“共有产权房”时代。与其他保障房与政策房相比，“共有产权房”更注重住户的居住体验，同时保留了它的保障房属性，并兼顾房子的商品属性。只可惜僧多肉少，从这个层面讲，想要单纯的依靠现有的社会保障房体系约束房地市场，控制房价上涨幅度不太可能，想要建立房地产长效机制，还需要更有力的方式。

关键词二：租赁

自5月份住建部发布关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知后，调控力度不断加码，而随之水涨船高的却是租赁市场的火热。10月，武汉与上海等作为住建部文件中12个租赁试点城市之一的城市，在发展住房租赁市场时，都将国有企业摆在了重要位置，提出“搭建政府住房租赁交易服务平台”，通过国资国企的引领和示范，尽快增加市场供给，稳定市场租金，将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石，并形成一批可复制、可推广的经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业。

此外，还有中国银联宣布与沈阳市房管局签署住房租赁服务平台合作协议，共同推动住房租赁市场建设，提升老百姓租房、用房综合服务体验。又有广州市政府住房租赁交易服务平台正式上线试运行，更有首单央企租赁住房REITs获批等一系列利好消息。而除了政府与国企的合作外，市场与私营企业方面，蚂蚁金服旗下支付宝亦宣布在北京、上海等8个城市率先推出信用租房模式，预计会有超过100万间公寓正式入驻支付宝，京东等传统电商亦相继介入，租赁市场成为当下资金市场最为看好的新宠。

观点：

此次推进全国租赁市场发展的节点十分巧妙，正在全国房地产调控不断趋严的形势上，可以看出这一次政策对租赁市场的鼓励与支持，同样是全国房地市场调控的一部分，更有甚者可能中国房地产长效机制构成的一部分。而在推进全国租赁市场的发展时，政策并不单一支持国企，同时也很注重私营企业的介入，以及市场资金的流向，积极主动寻求合作，相互渗透、相互补充、相互完善，一个完整的、完善的未来租赁市场正在成型。

关键词三：房地产长效机制

国庆节前后，房地产市场调控仍未停止。国家统计局局长宁吉喆在国新办发布会上说，住房的基本属性是消费，国家反对房地产投机的取向不会变，房地产调控政策会继续发挥效应。只是现阶段政策调控的手段，逐渐从此前的需求端转向供给端，最为明显的一个变化就是当前房源供应渠道的多样化，如商品房、自住型商品房、共有产权房、租赁住房、保障房等。

本轮楼市调控吸取了以往的经验和教训，采取了精准调控的方式，而这种因城施策、一城一策的精准调控方式，不仅针对性极强，效果也尤其明显。但要注意的是，由于因城施策的手段更多的是行政手段，因此，如何从行政手段转向经济手段、法律手段，由阶段性调控转向长效化管理，建立楼市长效机制，是非常重要的。

观点：

国家政策多重并举，一面限制楼市，一面打开租赁市场，一面丰富扩大社会保障住房体系。由此可以看出，推动楼市稳定、健康的最有效方式正在逐渐落地，更清晰的长效机制也正在加快制定中。

关键词四：贷款

随着全国首套平均房贷利率九连升，9月全国首套房平均利率为5.22%，相当于基准利率的1.06倍，环比8月上升了2.01%，上涨速度呈放缓趋势；同比去年9月的4.44%，上升了17.66%。但值得注意的是，与此前几个月不同，房贷利率涨幅呈放缓趋势。而随着房贷利率不断上升，房贷普遍紧张，限制条件较多，审批时间也有所延长。与此同时，银监会严厉打击“首付贷”，严查挪用消费贷款资金，防范房地产泡沫风险。

观点：

银行利率连续上调，银监会严查消费贷，各种措施严厉打击利用高杠杆投机房地产市场的投资者，逐步挤出楼市泡沫，维护市场稳定，防范系统性金融风险。

关键词五：房企

随着地方上调控政策的持续落地，限购、限售、限贷形成政策组合拳多管齐下，一些中小房企普遍面临资金压力，而大型企业则凭借此前的产品储备和高周转策略进一步实现业绩的继续增长，行业新一轮洗牌正在进行。

业内普遍认为，房地产行业并购潮已经来临，大企业的收购、重组与中小房企的频繁甩卖说明行业集中度正在提速，全新的行业格局与生态将在资源洗牌后得到重构。10月将成为调控深入消化和市场持续调整的阶段，大房企的多元化发展与扩张优势显著，强者恒强的市场格局、行业集中度或仍会继续加强。

观点：

每一轮市场调整期，都会有一批房企退出房地产市场。大房企借机增强自身在行业内的规模化优势，中小房企则有可能转型或转行，今年房地产企业的并购规模有望创新高，其行业自身的整合和集中度提高是根本原因。

关键词六：黄金周

国庆期间，各大板块楼盘人气明显不如往年。据数据显示，国庆8天长假，北京合计新建住宅签约222套，二手房住宅33套。其中，首周新建住宅网签116套，二手房网签27套，均是2009年来的历史最低值。与此同时，25个城市在10月1日至7日的成交面积比去年同期下跌44%，持续看涨的市场预期被彻底扭转，“量价齐跌”成为当下市场各方的普遍心理预期。与“黄金周”相同，今年的“金九银十”也明显成色不足。据了解，受今年各种政策影响，9月、10月楼市传统旺季也没能旺起来，购房者多数抱有观望情绪。业内认为，接下来整体楼市价格的控制将得以持续，供应放量也仍会受到限制，开发商与买房者都将越来越理性。

但与此同时，在全国楼市交易量普遍出现下滑的情况下，市场分化持续，虽然一二线热点城市的成交量是2014年以来的最低点，但三四线城市的成交依然维持在高位，这与外部需求导入有关。

观点：

在各家出炉的研究报告里，“十一”期间楼市交易遇冷的因素中，政策因素均被排在了重要位置，只是黄金周前后各种调控政策依然在持续不断的出炉，即便黄金周后也依然没有任何放松迹象，可见目前仍未到政策触底的时候。

二、本地楼市

价格：

优惠：

昌升国际（10月28日，耀世开盘）

开盘优惠政策（开封昌升国际商贸城项目C、E地块开盘优惠政策如下）：

1、自商铺开始订购之日起至开盘7日止，订购商铺的客户，均可以享受8.9折团购优惠购铺；7日后，上述团购优惠政策取消，折扣上调至9.5折。

2、凡自开盘之日次日起算，7日内，按时签约并交齐购房款（一次性付款交齐全额房款，按揭付款交齐50%房款）的客户，均在团购价8.9折基础上额外享受签约9.8折优惠，7日后，不再享受该项优惠政策。

3、凡自开盘之日次日起算，7日内，购房款交齐达70%的客户，均在本公告第二项的基础上再额外享受9.8折优惠，7日后，不再享受该项优惠政策。

4、一次性付款客户在本公告第二项的基础上，再额外享受9.5折优惠政策。

礼品送送送：

一、购铺送礼。

A：购房总金额100万元以内（含100万元）

送高档功夫茶盘（含紫砂茶具）/微波炉/电饭煲/豆浆机（价值1000元）

B：购房总金额100-200万元（含200万元）

送品牌电动车/全自动洗衣机/空调/华为手机（价值2000元）

C：购房总金额200-500万元（含500万元）

送iphone手机/苹果笔记本电脑/立柜空调/50寸液晶电视（价值6000元）

D：购房总金额500万元以上

送中石化加油卡/西门子双开门冰箱/夏普70寸液晶电视/豪华立柜空调（价值10000元）

二、现场抽奖

特等奖：1名

50寸液晶电视（价值5000元）；

一等奖：10名

山地自行车（价值800元）；

二等奖：20名

高档蚕丝被（价值500元）；

三等奖：30名

多功能电火锅（价值300元）；

幸运奖：100名

高档定制水杯

三、幸运砸金蛋赢万元现金

1、10月28日、29日完成一次性交齐总房款或交齐规定金额首付款，可参加“幸运砸金蛋”抽现金活动，中奖率100%！

2、按购铺总金额大小领取“幸运砸金蛋”游戏券，100万元以内（含100万元）可领取一张；100-200万元（含200万元）可领取两张；200-300万元（含300万元）可领取三张……以此类推。

3、使用“幸运砸金蛋”券进行砸蛋，每张券只可砸一个金蛋，在活动现场直接领取现金，当日有效，过时作废。

奖项设置：

10月28日：

特等奖：1名      10600元现金；

一等奖：5名      5000元现金；

二等奖：20名    3000元现金；

三等奖：80名    2000元现金；

10月29日：

特等奖：1名     5000元现金；

一等奖：5名     2000元现金；

二等奖：20名   1000元现金；

三等奖：80名   600元现金；

四、随手礼

非转基因食用油/桶。每人一份，凭邀请函领取，送完为止。

郑开橄榄城

购房礼：

湖居高层，国庆8天盛大钜惠，10月1日享最高8000元优惠，此后每日优惠金额递减。

国庆期间，110-200㎡墅院洋房，认购成功即送iphone8一部。

购铺礼：

国庆期间，商铺特惠，每天1套特价铺，直接优惠7万元。

车位礼：

国庆期间，首付只需1万元。

储藏间：

国庆节期间，储藏间认购立减1000元

金泰云都会

10月1日，金泰云都会盛世举办认筹活动

1、到访客户可领取菊花茶一份

2、到访客户可参与美食节，异国风情美食带回家

3、到访客户参与沙滩寻宝，就有机会把10g金条带回家

4、凡缴纳5000元认筹客户可享3%优惠

5、认筹即可参与砸金蛋，100%中奖，更有机会赢取iPhone8

全城火热认筹中，微首付1万起，电商团购1万享钜惠6%，最高惠6万元。

恒大未来城

国庆大优惠，享受更多折扣

折后再享20000元优惠券

恒大帝景

国庆大优惠，引爆黄金周

首期9万起，买3房

换房享10000元购房券

新龙·御景城

限量车位，0元首付

龙翔·世纪城

车位，限量发售

5000抵10000，火爆认筹中

新龙·御都国际

瞰景11号楼1万元抵2万元

二期地下车位5千元抵1万元，全城认筹。

晖达·新世界

晖达·新世界一期储藏室

10月9日公开销售

缴纳5000元，抢占微信参选资格。

永威·梅隆公馆

自贸区41-304㎡临街现铺

可享自贸区多重优惠政策

首付分期，租金灵活，轻松购铺

晋开·四季城

国庆期间

四季城推出10套特惠房源

106-124㎡，直降3万，钜惠清盘

三、楼市活动

郑开碧桂园

首届羽毛球争霸赛

10月15日，郑开碧桂园“2017年首届羽毛球争霸赛”火热拉开帷幕。

千张菊展门票免费抢

郑开碧桂园携手开封广播电视台，举办“为城市文明点赞”活动。

开封圣桦城

国庆活动大礼包

10月5日—10月8日，开封圣桦城举办趣味游园，漫赏悠然时光等活动。

钓蟹乐无穷

10月14日—10月15日，圣桦城欢乐钓蟹活动趣味举行。

为父母补拍一套婚纱照

10月21日-22日，圣桦城“岁月流光，以光影致敬夕阳”摄影活动幸福开启。

无糖蛋糕DIY活动

10月28日—10月29日，无糖蛋糕DIY

海马公馆

第35届菊花文化节暨第三届瑜伽论坛

10月21日—10月22日，第35届菊花文化节暨第三届瑜伽论坛，在海马公馆隆重举行。

千张影票免费送

关注“海马公馆”微信公众号，参与眼明手快抢影票小游戏，即可有机会于26日、27日获得电影票一张。

新龙·御都国际

机器人总动员

10月21日，新龙御都国际益智机器人积木拼装活动，震撼来袭！

新龙·御都国际抱枕DIY

10月29，抱枕DIY。

恒大未来城

首届国庆乐活嘉年华狂欢来袭

10月1日—10月8日，恒大未来城首届国庆乐活嘉年华狂欢开启。

VR视界酷炫游戏体验季

10月14日—10月15日，恒大未来城VR游戏酷炫体验季震撼来袭。

业主答谢会暨新品发布会

2017年10月20日晚，恒大地产集团中原公司开封地区业主答谢会暨新品发布会在开元名都大酒店会议厅二楼倾情上演。

万圣节狂欢派对奇幻来袭

10月28日—10月29日，恒大未来城万圣节狂欢派对。

恒大帝景

首届热气球嘉年华浪漫来袭

10月2日—10月8日，恒大帝景首届热气球嘉年华正式启动。

决战拉斯维加斯

10月14日-15日，决战拉斯维加斯

“帝景杯”街舞大赛

10月21日—22日，恒大“帝景杯”街舞大赛

10月28日—29日，恒大“帝景杯”街舞大赛

东润银基望京

国庆大礼包

10月1日，手工木糠杯

10月2日，星空棒棒糖

10月3日，天鹅泡芙

10月4日，冰皮月饼

10月5日，苹果派

10月6日，巧克力棒棒糖蛋糕

10月7日，手工披萨

10月8日，蛋糕DIY

秋日暖心烘焙课

10月14日，卡通饼干DIY

10月15日，戚风蛋糕DIY

全城寻找甜蜜吃货

10月21日，巧克力熔岩蛋糕

10月22日，巧克力甜甜圈

万圣节最强攻略

10月28日，万圣节鬼屋DIY

10月29日，冰糖葫芦DIY

晖达新世界

国庆大礼包

10月1日，彩绘DIY

10月2日，章鱼小丸子DIY

10月3日，月饼DIY

折一束手捧花

10月3日，晖达温莎尚郡社区亲子活动，“折一束手捧花”完美结束。

永生花DIY

10月21日，永生花DIY活动

郑开橄榄城

首届业主节国庆狂欢七天乐

10月1日—10月7日，郑开橄榄城国庆嘉年华活动进行的如火如荼。

童趣音乐盒&车内饰品制作

10月14日，童趣音乐盒制作

10月15日，车内饰品制作

诗歌朗诵大会

10月28日，开封市重阳节诗歌朗诵大会在郑开橄榄城售楼中心成功举办。

西湖观邸中西文化音乐节

10月21日，西湖观邸于营销中心门前景观广场

为业主打造一场中西文化音乐节！

金泰云都会蛋糕DIY

10月1日，蛋糕DIY

小结

10月份，全国楼市依旧冷淡，备受期待的“黄金周”遭冷遇后，人们对房市的观望在短时期内彻底由“涨”入“跌”。业内认为，此次调控尚未触底，在2018年下半年或许才是最好的买房时机，而楼市亦将在2020年彻底反弹。而在此期间，政府即将为“房地产长效机制”的建立展开诸多尝试，除了备受瞩目的“共有产权房”等具有社会福利性质的保障房外，更更引人注意的则是各种鼓励租赁市场发展的政策，可以想见，当此轮调控结束后，我国租赁市场已经遍地开花，足以起到平衡、稳定房地市场发展的重要作用。

开封本地楼盘在经历四五月份火爆之后，遭受“汴九条”等本地条例调控，此后一直降温至今。由于取证及备案困难，许多楼盘暂时无货，楼市彻底进入冷淡，但在“黄金周”期间，依然有不少楼盘推出诸多优惠，希望能以此达到提升销量的目的。除此外，大多数楼盘的活动围绕着蓄客以及推广进行，从各楼盘推广活动的频率以及力度可以看出该楼盘现阶段处于什么状态，有房或者无房，蓄客或者销售，活动内容主要以嘉年华以及DIY为主，也有一些楼盘的活动具有明显的偏向性，各楼盘目前依然蓄势待发