城市引力决定房价上涨空间

房价运行有其自身遵循的规律，整个房地产市场运行也是如此，是由诸多变量决定的。

我国真正意义上的房地产市场化元年应从1998年取消福利分房算起，迄今为止不过20年，尽管我国房地产市场也不是完全自由市场概念的房地产市场，但是在进步，在试错，交一些“学费”也是很正常的。譬如，上世纪90年代初期海南、北海房地产市场泡沫的破灭，针对当时房地产市场过热，有关部门调控用力过猛，一刀下去把开发企业的资金链给斩断，结果海南、北海房地产市场崩盘，出现了大量烂尾楼。有了这样的前车之鉴，这样的错误我们就不会轻易再犯了。

对于房价运行规律的认识也在不断进步。中国人民大学重阳金融研究院执行院长王文曾表示，2005年北京CBD房价涨到8000至9000元/平方米，很多人就说肯定会崩盘，但现在回过头来看都已经涨了十几倍，还是没崩盘。房价涨得最凶猛的那些年，经常会有房价要暴跌、楼市要崩盘的声音，但现在这种声音少了，我们开始对楼市进行更多理性的思考与探索。

决定房价走势的因素很多，供求关系是重要因素之一。此外，还有比如地段、政策、房屋质量、交通、配套设施以及人文因素等。以燕郊为例，本是河北三河一个毫不起眼的小镇，但这些年房价大概经历了三次大涨：原因一是北京CBD概念；二是北京市政府搬到通州；三是与北京要通地铁轻轨。不过随着调控政策的打压，房价又出现了下跌，可见，政策因素对房价的影响是非常明显的。

在政策因素里面，值得一提的是金融政策。有观点认为，近年来房价大涨，主要就是货币超发、央行放水太多。其实这种观点有一定的问题，为什么同样情况下，有的城市上涨较快，有的城市不涨甚至下跌，单纯用货币没法解释得通。不过，金融政策确实是影响房价走势的一个重要变量。整体来看，我国的房价与M2

规模基本保持同步上升的趋势。只不过，城市之间出现了明显分化。

究其原因，就是城市的引力存在差异。我们知道，牛顿万有引力定律：任意两个质点有通过连心线方向上的力相互吸引，该引力大小与它们质量的乘积成正比与它们距离的平方成反比。大体上，房地产市场也基本遵循这样一个定律，城市之间也存在类似的引力，两个城市质量越大，引力越强，距离越远，引力越小，我们可以把它叫做“城市引力”。这种引力作用的结果就是，质量高的城市会吸引质量低的城市资源，包括人、财、物，实际上这种城市引力可以理解为资源吸引能力。这些年，大城市吸取小城市的资源，有些城市人口流失严重，因而导致三四线城市房地产出现较大库存，甚至出现“鬼城”。

同样两个大城市之间也有引力差异，就如业内人士王石所言，北京和天津之间京津城际开通，对天津经济发展贡献作用不大，相反天津的很多资源进一步加快流入北京，尽管这种说法有夸大的嫌疑，但某种程度上反映了城市引力的确在发挥作用。

进一步来看，房价最高的城市北京、上海、深圳等，基本都是发展质量最高、规模最大的城市，这些城市引力最大，房价上涨也快。不难发现，优质资源（包括教育、医疗及自然资源等）聚集越多的城市引力越大。从长期趋势看，城市引力大小决定着房价上涨的空间。但需要澄清的是，并非是引力大的城市房价就一直会上涨，不会下跌，城市房价同时还要受到供求关系等因素的影响，有波动是很正常的。

总而言之，房地产市场遵循万有引力定律的同时，也受到价值规律的影响。因此，在房地产调控方面，不能仅从供求关系发力，供给侧结构性改革虽然重要，但还要考虑不同城市引力及其特点，多管齐下，“全国一盘棋”通盘考虑。在城市管理过程中，针对引力过大的城市，通过加大土地供应，限制外来人口增长来平抑房价，促使楼市降温，效果有限，而要解决这一难题，必须从全国大局出发，想办法改变引力格局，另辟蹊径，通过开发新城等方式，改变城市群格局，达到优化资源，促进各类城市协调发展的目的。