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好租启动“1+X”开放生态战略11 月 7 日财政部部长肖捷在一篇题为《加快建立现代财政制度》的文章中,明确表示要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。房地产税渐行渐近,引发了越来越多人的关注。房地产税的对房价会带来怎样的影响?财富证券分析师汤佩徽在一份研报中以北京(楼盘)为例,将人均免征房地产税的面积设为40、45和50平米,通过房地产税对新增房屋供给、新增房屋需求、人口增减对房价的影响等因子,对开征房地产税给房价带来的影响进行了情境模拟。开征房地产税对新增供给的影响根据住建部网站数据,报告假定 2017 年北京市新建住房平均建筑面积为105平米,那么未来五年北京市住房新增供给面积为11025 万平方米,每年新增住房面积2205万平方米。
报告设定征税反应系数(即房地产税开征后,抛售房产面积占总征税面积的比重,总征税面积等于住房总面积减去免征税面积后的剩余部分),然后对征税反应系数的情景假定为25%、50%和75%。在此基础上,用北京市城镇自有住房人口乘以人均住房征税面积(即人均住房面积减人均免征面积),就可以得到下图不同情景的新增供给面积。如果再加上北京市政府每年新增住房面积2205 万平方米,就得到下图新增总供给面积。报告指出,如果人均免征面积为40、45和50平米,在不同的情景假设下,存量房抛售面积占总征税面积的比重分别约为6-19%、4-12%、1.5-4.5%。对北京新增住房需求的预测对于未来流入北京的新增人口规模,报告认为短期内可能主要受政策因素的影响,人口自然流动成为次要因素。根据《北京城市总体规划(2016年—2030年)(草案)》,到2020 年,北京常住人口要控制在 2300 万人以内,用该数据减统计局公布的2015 年北京常住人口2070.5万,得到2016-2020五年间,北京人口增量为229.5万人,年均人口增量约45.9万。
设定移民人口买房占比分别为 50%、 80%的情况下,每年实现购房人口增量分别为22.95 万人、36.72万人,再用此数据乘以北京市城镇人均住房面积31.69平米,得到这两种情景下,年均新增住房需求面积依次为 727.28和 1163.65 万平方米,占2015年北京城镇总住房面积的 1.2%和 2%。征收房地产税对北京市房价的影响报告假定开征房地产税对房价的影响,可以被当年房价反映出来,将之前算出的新增供给总面积减去新增住房需求面积,可以得到不同情景下新增供需面积之差。通过计量模型测算可以得到,在其他变量不变的情况下,每百万人口变动会引起房价同方向变动 9.33%。据《北京市统计年鉴 2016》,2015 年北京市城镇人均住房面积为 31.69平米,用每百万人口变动引起房价变动比例(9.33%)除以城镇人均面积,可得每百万平米变动会引起房价同方向变动0.29%。在上表的基础上,得出结果:如果人均免征面积为40、45、50平米,在不同的情景下,房价变动范围分别处于下降11-38%、10-25%、5-12%之间。
征收房地产税对有房家庭的影响房地产税的征收,会给拥有二套及以上住房的家庭、以及人均住宅面积超过免征面积的部分家庭带来较大的税收负担,将导致拥有二套及以上住房的部分家庭出售其住宅。报告测算,如果人均免征面积为40、45、50平米,对超出免征面积部分按照2017年前三季度的房屋实际价值的1%进行征税,则北京市有房家庭人均年度征税额分别为8495.4元、3460.1元、1950.4元。按照北京市统计局公布的2015年北京市户均人数为2.8人计算,得到北京市有房家庭每年户均征税额分别为23787.12元、9688元、5461元。
责任编辑: yemingzhe
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