刚需该如何选择首套房产？常见的房产类型大盘点

Q：作为首套房的刚需来说，房子是不是只能是消费品?在思考这个问题之前，我们首先要给自己的需求按照重要程度进行排序。这个排序取决于整个家庭达成的共识，以及对未来生活的想象与规划。在这个基础之上，我们才算是在心中有了一把尺子。对于大多数家庭来说，不可能一辈子只住在一套房子里。人的需求往往是无限大的，当我们通过家庭需求的升级，置换或再购买房产时，我们才会看到那些回报。因此，即使是首套刚需的少有住房，在购买房产时，也不能将其当成一个普通的消费品，而是应该关注到它的投资属性。基于这个观点，当我们投资房产时，我们不就能仅仅考虑价格因素，因为价格总会让我们忽视那些背后带来的利益。房产作为普通老百姓家庭中的少有、大型、核心资产，是普通家庭获得低息、大额资金的少有融资途径，同时也是进行大额投资操作的基础。对于刚需而言，房产更是今后资产创造更大价值的一块基石。正因如此，房产类型的选择对于首套刚需而言就显得至关重要。今天，京贷通就来为大家从融资的角度，为大家一一盘点，市场上比较常见的几种房产类型，哪些房产周转率高?哪些房产又会被银行拒之门外?下图，是京贷通整理的房产按照权属进行分类的结构图。这样可以让我们读者更加轻易的了解目前市场上的房产类型。那么在以上的房产类型中，哪些可以办理抵押贷款，哪些又是银行拒绝进件的呢?可以办理或需要出具个别文件准许办理的房产类型1商品房商品房抵押贷款中最常见的一种，是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。抵押贷款：拿到不动产权证书(房产证或土地证)可以在银行、机构申请抵押贷款。抵押贷款服务机构一般都能受理此类房产。贷款额度普遍为房屋评估值的七成左右。2别墅别墅是商品房其中一类。指独门独户独院，两至三层楼形式，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅。抵押贷款：提供不动产权证书(房产证或土地证)可以在银行、机构申请抵押贷款。

一般贷款额度为房屋评估值的四成-六成左右。3经济适用房经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。满5年的经济适用房可出售。需按房屋成交额的10%补交综合地价款。尚未满5年的经济适用房不允许上市交易。如需出售，须以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府回购。抵押贷款：并不是所有的经济适用房都可以办理抵押贷款，在这里有一条时间界限。2008年4月11日前购买的经济适用房，满5年补交综合地价款交易转为商品房后，可办理抵押贷款，贷款额度为房屋评估值的七成左右。2008年4月11日前购买的未转商的经适房也可以办理抵押贷款，贷款额度为房产评估值六五成左右。4公寓分为普通公寓和商务公寓、酒店式公寓，一般以出租为主。抵押贷款：提供不动产权证书(房产证或土地证)可以在银行、机构申请抵押贷款。一般70年住宅公寓贷款额度与商品房相似，为房屋评估值的七成左右;50年、40年公寓贷款额度为房屋评估值的五成左右。5商铺用于商业经营活动的房产类型。一般分为：商业街商铺，市场类商铺，社区商铺，建筑底商铺、百货商场、购物中心商铺，商务楼、写字楼商铺，交通设施商铺。抵押贷款：目前市场上，绝大部分资金方只接受临街首层有独立产权的商铺。提供不动产权证书(房产证或土地证)可以在银行或机构申请抵押贷款。一般贷款额度为房屋评估值的五成。6房改房房改房又叫做已购公房，指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。··按照成本价购买的(又叫成本价房)，房屋所有权归职工个人所有，不需要经过原产权单位同意就可以处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定限制;··按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有，该房屋也不能办理赠与，在处置权和收益权上受到很大限制。··抵押贷款：居民自有的房改房，可用来抵押贷款。提供不动产权证书(房产证或土地证)可以在银行、机构申请抵押贷款。一般贷款额度为房屋评估值的五成，部分银行可以做到七成。

7央产房央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”，一般是指职工按房改成本价或标准价购买的中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房;所属机构为党中央各部门、全国人大机关等;包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、较高人民法院、较高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体及其所属单位。抵押贷款：并不是所有央产房都可以办理抵押贷款，首先禁止交易的央产房不可以办理。除此以外，原购房合同中不能体现原单位有优先购买权;央产房除了需要提供不动产权证书(房产证或土地证)，还另需提供《央产房上市登记表》。一般贷款额度为房屋评估值的五成，部分银行可以做到七成。哪些房产类型不可以办理抵押贷款呢?1、小产权房小产权房是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。需要注意的是：该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。2、军产房指军队享有房屋所有权(即产权)的房屋。拥有军产房的房主，本质属于租住。虽然，这类房产不能办理抵押贷款，但是目前很多信用贷中的房值贷是可以接受这类房产的持有人进件的。3、集资房集资房是政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金进行住房建设的一种房屋。单位个人可以按照房价全额或部分出资，政府以及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属按照出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权;个人部分出资的，拥有部分产权。4、廉租房廉租房是在即将出台的国家房改方案中头次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。廉租房性质上与使用权房有明显相同之处，都是具有房屋所有权之中的使用、占有权。以上就是，京贷通为大家总结的房产类型。看到这里，想必各位对此也有了一定的了解。简单来看，任何银行在接收抵押物时有个指标可以参考：那就是变现能力。变现能力较高的房产作为抵押物，自然而然，对于银行风控来说就越是安全，同样，借款人可贷出的金额就会越高。