大树：2018年的房价怎么走 我们怎么办？

作者：广州赢韬投资咨询有限公司董事长、创始人 陈国刚

2017年余额已经严重不足，又到了一年一度总结过去展望未来的时间了，在接下来的两周时间里，大树会陆续写下关于房市、股市、债市、基金、黄金等资产的2018年展望，算是对过去的纪念和对未来的期待。

今天呢，应会员小伙伴们的强烈要求，大树2018年投资展望系列文章就先从房地产开始。

2017年，中国的房地产市场迎来了史上最严厉的调控。在经历了1年零3个月的调控，房价到底怎么样了呢？

从全国范围来说，房子依然在涨

这是国家统计局公布的70个大中城市的新建和二手房房价指数同比和环比走势图。

看图上红圈的部分，就是2017年前11个月的数据，这个数据看上去是大幅下滑的，但是要明白这是同比，不是价格本身，同比下降只是代表增速下降了，但是价格依然是较2016年上涨的。

这就是那些经常忽悠你房价价要崩盘的人用的数，大家要看清楚啊。

图上红色的线是环比，今年以来的环比每个月都是高于零的，这意味着房价2017年的房价每个月都在上涨，从来没跌过。

当然，你可以质疑国家统计局的数据不一定是真实的。是的，这个数据不一定是真的，但是这个数一般只会低估房价不太会高估房价，一个低估的数据尚且如此，那么真实情况如何？

恐怕，2017年在史上最严调控的情况下

中国的房价涨幅恐怕是依然是比较明显的

全国房价涨跌和我有毛关系？

我就想知道我家的房子升值了没？

这个问题问家里附近的中介估计答案最清晰，大树这里只能告诉你，一线二线三线城市到底是涨了还是跌了。

这是国家统计局公布的一二三线城市房价的环比走势图。

红线是二线、绿线是三线，这些城市的房价环比始终保持在0以上，说明2017年这些城市的房价在持续上涨，而一线城市房价从6月份开始，环比跌至0以下，开始逐月下跌，累计起来大概跌了1%左右。

2017年中国的房价涨幅较2016年放缓，但依然在继续上行。

其中一线城市在下半年房价开始逐步回落，二三线城市继续上涨。

从2017年房价的走势上看，调控政策开始发挥作用，房价从暴涨回到了小步慢涨的节奏。

在这史上最强监管政策开始持续发挥作用的

2018年，房价会如何呢？

回答这个问题，我们要从货币、供给、需求、政策四个层面综合来看，我们先来看看货币层面。

2017年的中央工作会议刚刚开完，2018年的货币政策情况并不难判断，总的货币政策要求是管住货币供给总量，这要求到了房地产这，就是严格、严控、严管了，无他，管住房地产从某种意义上来说就管住了信用货币创造的阀门。

所以你看到，房地产融资在金融圈就成了过街老鼠，无论是开发融资还是购房融资，一片人人喊打的节奏。

资管新规、信托新规堵上违规房地产融资的漏洞，信用贷新政堵上买房融资的漏洞，再加上严管同业和银行表外业务进一步挤压信贷资源，可以说，货币环境上，2018年的房地产业是紧的一塌糊涂。

这个紧最终会反应在资金的价格上，而资金的价格和房价的周期有密切的相关性：

这是首套房按揭利率走势和二手房环比走势的对比，我们可以从中看到明显的负相关关系。

随着房贷真实利率的上升，房价的环比涨幅下降，直到通过一个临界值，环比降至零以下，然后房价进入下跌阶段。

目前首套房的利率大约是5.3%，从2018年的货币环境看，这个利率水平大概率还是要上行的，而这个利率去到5.8%左右的时候，房价环比就可能转负了。

目前还差50个BP，涨这么多估计最少要到下半年。而从5.3到5.8的过程中，房价环比将很弱。这也就意味着

2018年上半年房价整体上将停涨

而下半年开始很可能转入整体上小幅下跌

说完货币，我们看看房子的供给情况：

这张图看着比较凌乱，但是却很重要，在这张图上绿色的线是商品房销售面积，紫的是竣工面积、浅蓝色的是新屋开工面积。

从中我们可以看到，今年销售面积的增速显著高于竣工、新开工面积，这意味着什么？这意味着2018年的商品房供给不足，房地产库存去化周期的下降。而事实上，今年以来，房地产的区划周期已经降至2010年的水平：

数据来源：wind，银河证券

如此低的新房库存，再加上二手房销售被暂时限制，供给端不足将给房价带来支撑。

从这个角度看，先不说房子会不会涨，起码崩盘的可能性几乎是没有的。

货币的大环境全国都是一盘棋，那么供给端的不同就会造成区域和城市间的差异。虽然货币大环境比较紧，但是个别城市和区域的需求和供给之间仍存在推动价格上涨的动力，区域差异可能很大，即便在一线城市之间也会有比较大的差异：

数据来源：wind，银河证券

从图上我们就可以看出，北京上海广东这三个地方，显然广东的房间供需之间的矛盾更加突出，而北京最弱。

说完供需情况，我们在看看房价层的驱动力，人口问题。

这是全国70个大中城市小学在校生增速最快的10个城市，从中我们不难看出，最有潜力的城市是哪里？深圳、贵阳在各项指标里都是排名前列的。

所以从长期角度看，

一线城市买深圳，二线城市奔贵州。

一线城市买深圳

二线城市奔贵州

当然还有很多城市的数据，大树不方便在这里都贴出来，有想看看的，可以在公众号里输入「人口」看下。

最后，说说明年房地产的大政策，

就是那个房地产的长效机制问题。

2017年这个房地产长效机制搞来搞去，到最后总结起来这个长效机制就两件事一是租赁住房，二是房产税。

先说这个租赁住房问题，租赁住房是否能转移购房的需求，缓解房价上涨的压力？这个恐怕短时间无法改变对房价构成什么威胁的，甚至短期可能会成为支撑房价的因素。

首先，从需求来说，并不是所有的租赁住房都能分流购房需求，只有长租才能分流购房需求，并且这分流出去的需求仅仅是住的需求，而对投资需求没有什么影响。

房子是用来住的没有错，但是从古至今，从中到外，没有哪个地方的土地和房子没有投资和价值储存功能，硬是把投资这个需求给阉割掉的结果就是供给的极度扭曲。可以预见，在房子是住的不是炒的总方针的指引下，未来投资型住房供给将被严格限制。

第二，既然是只有长期租赁住房能够分流一部分住的需求，那么现在这个长期租赁住房在哪呢？今年拿的地，正在建。

那你可能会说，为啥不在市场上直接集合一批房子搞长期租赁？很简单，按照现在商品房的价格和租售比，这么低的报酬率没什么人愿意长期租赁，都盼望着年年涨租呢，你根本集合不起来。

而真正要搞长租的话，没有政府在土地上让利出来是不可能的。所以呢，长租房在2018年应该是只是进入建设期，还没发成为有效供给。

第三就是政府这个租赁用地，这地廉价转给开发商高长租公寓，这是保障性质的东西，这是成本。

是成本就要有人来付钱，谁来付这个钱呢？两条路，一是收房产税弥补低地价产生的缺口，另一个是剩下商品房用的地卖更多的钱。

这两条路哪条更容易呢？显然是涨地价更容易，因为地是卖方垄断的，可以控制。但是呢，地价涨了，房价就会跟着涨，房价涨太遭人恨，于是乎长效机制里面就有了这个房产税。

房产税这个东西是极其复杂的，大树在之前的文章里有过论述，感兴趣的可以回头翻翻看。

房产税出台之难不仅仅是技术层面的问题，还涉及到中央和地方之间权力的再平衡，这个可是难到了极点。

对于房产税，大树更倾向于永远都不会出台，但是房产税不出台就只能走第一条路，就是把剩余的地卖的更贵。这条路看上去好像挺糟糕的，但是仔细想想和收房产税相比，可能是更优的。

如果未来长租这事切实的能够推进下去，那么老百姓(63.65 +1.05%,诊股)的住房起码就能得到基本保障了，而这个保障的代价是商品房的房价涨到天上去。

涨到天上去的房价谁来买呢？大部分人肯定是买不起的，只有少数的有钱人才能买的起。而这些有钱人通过买房子而向政府支付公共服务成本，这也算是调节收入差距，劫富济贫了。而对于普通人来说，付出的代价就是永远也买不起房了。

2018年虽然是长效机制的落地之年，但是其对房价的影响应该还没到发挥的时候，而在分流需求之前，先分流的供给，因此先不管长效机制以后如何，但就2018年来说，对房价的影响是正面的。

写到这，面对2018年的房子我们应该怎么办也就清楚了。

整体上来说，房价到下半年会有所松动，但是受到供给端影响价格松动的空间会比较小。一些局部区域房价仍有上涨的压力，

像深圳、贵阳这样的城市，想买房就别等，该出手时就出手，像北京、上海等供给没那么紧的地方不防等到年底看看再说，而像台州、绍兴这种三四线敬而远之就是了。

你会选择短租、长租还是买房？