财经观察家 | 马光远：不要把房产税和长效机制混为一谈

【核心观点】

1、一定不要把房产税跟房地产制度建设的长效机制混为一谈。

2、70年的土地能不能收房产税？这是必须回答的一个问题。

3、从来没有哪个国家出台房产税是为了抑制高房价。这是中国人最大的误区。

4、我们在房产税立法的时候，最好的办法就是公开立法，公开征求意见。

这里是《财经观察家》，我是马光远。我们本期讨论的话题是：大家非常关注的房产税的问题。

【新闻背景】

财政部长肖捷近日在人民日报撰文《加快建立现代财政制度》，谈及房地产税，肖捷表示，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。中央经济工作会议公报提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁。交通银行首席经济学家连平对媒体表示，由于房地产税还在立法环节，这次会议没有提到房地产税，2018年推出可能性不大。有专家表示，“按照评估值征收”很可能是未来房地产税立法的方向。房产增值主要是土地增值，土地出让相当于一次性收取50-70年租金，再征房地产税，有重复征收嫌疑。

大家一定不要把房产税跟我们谈的整个房地产的制度建设长效机制混为一谈，因为现在我发现，不仅仅是普通老百姓，而且是一些专家，一谈到长效机制的时候，立即把长效机制等同于房产税。就好像说我们把所有的办法都试完了，现在就差房产税了，房产税一旦出了以后，高房价永远会抬不起头，我觉得这种误导是非常害人的。我们要对过去20年中国房地产市场出现的一系列问题要进行纠偏，包括土地制度要改革，现代制度税收制度一系列制度我们都要改。房产税不过是我们所有的制度建设里边一个环节而已，而且这个环节本身并不是说它就是至关重要的，它就是核心。第二点，大家一定要意识到，我们谈房产税不是今天才谈，我们谈了很多年，如果最早谈的话，应该是从2003年开始。2003年十六届三中全会的时候，那个时候我们的房产税还叫物业税。物业税的名字是来自香港，因为我们中国房地产领域出现的很多的以前的制度参考，差不多都是参考香港的。

当时它是这么设计的，因为中国房地产领域，大家知道涉及房子的、涉及土地的税费已经非常多，我统计了这么多年，我根本没有统计清楚究竟有多少。有说40多种的，有说60多种的，包括土地出让金，包括所有的涉及的相关税费加起来，占房子的成本应该在60%以上，这是大家的一个共识。也就是说税费已经非常多了。但是大家发现，我们的很多税费现在主要集中在交易环节。为什么集中交易环节也跟打压高房价有关系？就是当年大家认为，你在交易环节多增加一点税，高房价会下来，这个跟我们现在很多人期待在持有环节增加税是一个道理。税费已经这么多了，再加房产税不合理，所以当时的思路是什么？就是说我们要把房地产领域的相关的税费要进行合并，最后通过房产税，通过当时讲的物业税把它搞出来，也就是当时的思路是一个什么思路？不是一个简单的加税的思路，就是要加一个房产税，而是要对以前的税费进行改革，该合并的合并，该减免的减免。

房产税究竟是干什么的？认识不清楚。第二点，房产税跟土地出让金究竟什么关系？70年的土地能不能收房产税？这是必须回答的一个问题。第三个，我们已经有了这么多的税费，再加一个房产税，这些税费究竟怎么处理？第四个，具体征收的一系列的环节，对吧？怎么办？你比如说，究竟按照市场价来征，还是按照评估价来证？如果按照评估价的话，大家其实都知道，房价不是小区跟小区之间的差别，甚至每一个房子它都有差别的，对吧？如果说你真的要进行评估的话，你得对每个房子进行评估，我们想中国有没有这么多的评估人员，专业的评估人员来收？还有是全部收还是要减免？如果要减免的话，比如说现在有很多版本，比方说第一套房子减免，第二套征或者第三套征，有些说按照面积来减免，比如说人均先减免70平或者60平，超过这个面积以后然后进行征收。如果说按套数也好，按面积也好，大家知道中国人都是非常聪明的，他总会想很多办法，到最后自己完全不交税。

再一个房产税还有一个非常重要的特点，它跟我们过去的很多间接税不同，中国人现在交很多税，为什么感觉不到？感觉不到的一个主要原因是因为中国很多税是间接税。比如说你出去吃一顿饭，在那个饭里边有百分之二三十你在吃税，税就悄悄地缴了，你悄悄的缴的，你看不到。我想很多人有到国外去购物的经历，我们拿到那个发票的时候，发票上边人家把价格跟税是分开的，告诉你这次购物物价是多少，你又交了多少税。但是中国从来不这么搞，从来不这么搞，当然有一个好处就是你的痛苦小一点。所以过去是什么？过去是我们缴了很多税，我们不知道。但是这次房产税不一样，房产税是要直接到你家门上去收，等于是比如说你买了这个房子以后，明年你要交房产税，假定交个10万，交个10万怎么办？然后税务人员就上你家门，他说你得给我10万块钱的税，大家想一想那种痛苦，那种痛苦有多大？

我想不管是有钱人没钱人，有钱人说他再有钱，他一下子说拿出10万给你，他的痛苦是很大的。所以我觉得有很多难度，有很多障碍。包括房产税这十多年为什么立不出来？是因为我们有很多障碍没有解决。每一年当有人讲说明年要收房产税的时候，我都讲不可能。这次，我也是前一段时间有人讲，说2018年这个方案会出来，立法会完成。根本不懂中国法律，根本不懂法律的博弈。大家一定要记住，房产税是中华民族5000多年以来最最重要的一个税，涉及老百姓的财富，对老百姓未来的财富影响最大的一个税，几乎涉及到大家80%的财富。这么大的一个税，不论证清楚，在很多问题还没有搞清楚的情况下，出台后果是非常严重的。

【新闻背景】

2011年1月起，为配合地产调控“国八条”实施，上海和重庆两地发布对个人住房征收房产税试点方案，并开始施行。上海、重庆征收范围不同。上海仅对增量住房征税，尚不涉及对存量住房征税；重庆则侧重于对高端住房征税，覆盖了存量独栋商品住宅。税率方面，重庆的税率略高于上海的税率。免税面积标准不同。重庆每个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋商品住宅免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅，免税面积为100平方米。上海也以家庭为单位，但按人均60平方米扣除。据安居客数据显示，2011年-2017年上海房价均价分别为22665、23428、29978、30522、35237、52142、5000元/平方米，重庆房价均价为6583、6550、6896、6718、6289、6401、7194元/平方米。有专家认为，对于上海重庆，房产税试点并没有起到根本性作用。

第一个就是征收目的是什么？世界上大家看房产税立法，有很多国家并不是说完全一样。有些国家是这么一个模式，有些国家是其他模式，并不是说都是像美国那样。它的目的是什么？这些国家在房产税进行立法，征房产税的时候，其实并没有针对高房价。美国也好，英国也好，很多国家当年征收房产税只有一个目的，就是给地方政府创收。地方政府收入的主要来源，比如说英国，英国很多地方中，他们的唯一，甚至可以讲唯一的收入就是房产税。而且大家愿意缴，为什么要缴？因为孩子上学、医疗等等全部来自房产税。所以你到美国去，你到英国去，很少看到有人不交房产税，因为真的是用之于民，取之于民。而且没有其他税了。对吧？从来没有哪个国家说出房产税，为了抑制高房价，这是中国人最大的误区。我们现在拿这个房产税，然后去告诉大家它能打压高房价，我觉得跟打土豪分田地真的没有太大区别。

你到最后你发现，房产税出来了，房价可能仍然高。因为影响高房价的因素是非常多的，所以必须把这个目的搞清楚。第二点，土地出让金究竟怎么处理？就是70年的问题一定要处理。现在我听到有些专家在论证，说70年其实不是一个障碍，我就不明白为什么70年不是障碍，那你干嘛不把它弄成60年，弄成50年，弄成40年不都一样吗？为什么70年？房产税作为一个财产税，它建立在财产是没有期限的基础上，这是一个常识。如果说要违背这个常识搞中国特色的一套，以后出现的问题会很严重。所以我觉得如果说你要搞房产税的话，必须把我们70年的问题给解决了。把过去的土地出让金的问题给解决了，如果这个问题不解决，强推房产税会出很大问题。第三个，我们必须搞清楚房产税一旦出台以后，其他房地产领域那么多的税费，究竟怎么办？对吧？能不能减免？十六届三中全会讲的是要替换的，对吧？拿房产税出台，其他的把它弄掉。我们从现在目前的整个立法思路来看，不是这样。

肖捷的那个文章里边讲的是，要适当减免其他，究竟适当多大程度？大家可以想一想，大家一定要意识到房地产领域的税费真的已经太高太高了。第四个，如果要减免的话，减免到多大程度？就是说我们现在如果要减免其他的，比如说一套不征，两套不征，那么怎么征？就具体的细节问题，也必须值得考虑。房产税到了今天为止征，对房价比较低的地方来讲的话，可能比如说一年征个几千块钱，可能大家的负担没有那么重。但是对于一些高房价的地区，比如说北京，我们说北京有很多人是什么情况？就是他可能有三套房子四套房子，但他的收入很低。你比如说北京很多拆迁户，他一下子拆迁了很多套房子，按照比如说以后，比如说哪怕两套减免以后，剩下的三套四套怎么办？三套四套的交税，按照现在北京的房价，一套房子动辄1000万，1000万即使按照1%的税率来征，也是10万块钱，他一年的收入可能就两三万。怎么办？这都是非常现实的问题，所以这个问题没有那么简单。

我倒觉得现在有很多专家为了自己能够参与房产税立法，真的是一点底线都没了。巴不得就怎么样？就把这个好处说的天花乱坠。我倒觉得房产税既然涉及到这么多人的利益，既然有很多问题没有搞清楚，我们在立法的时候，最好的办法就是公开立法，公开征求意见，每一次出草案以后，全部公开，向所有人征求意见，让大家来讨论，把这个问题讨论得清楚一点，把这个税整个立法，能够立得让大家心服口服。我觉得这么一个重大的税收，如果说就关起门来几个人立，然后进行强推，然后很多问题没搞清楚，强推的话一定会出很大的问题。大家千万不要以为出了这个税，高房价就没了。美国这么多年房产税，美国房价暴涨了多少次，对吧？大家可以看看现在有房产税的国家，房价爆了没有？高房价是一个多因素的，中国的高房价是很多原因导致的。土地的问题，监管的问题，货币政策的问题，城镇化进程比较快的问题，大家没有别的投资渠道的问题等等，导致追房子。这么一个疑难杂症，需要很多办法去解决。（来源：一股清泉文化传媒）