开封房价一年涨60%，预测逐渐冲高回落趋势

几个世纪以来，无论它称为汴梁，东京还是开封，这座城市依然是延续百年的昌明之邦。在公元1000年，是开封最为繁华是中心地带，但是现如今这个城市已经挨不上边了。

现如今要预测地方的房价走势，就不能在用一概而论的说法—“长期看涨，短期看跌”来谈论开封房价走势了。像开封这种强二线周边城市的三线城市，同时是国务院公布的首批国家历文化名城、中国六大古都之一、中原城市群核心发展区城市，郑州大都市区核心城市，同时开封自贸区也是中国（河南）自由贸易试验区三大片区之一，在这么多的名号这下开封也紧跟在这几年的房地产大浪潮中。

二鸣预测开封未来三年的房价走势如下。

注：开封限价：半年内涨幅不得高于5%，一年内涨幅不得高于10%。”

2018年：大幅度增涨（临近10%）

2019年：小幅度增涨（10%以下）

2020年：持平（5%以内的微涨跌）

城市定位

首先，河南地区是以郑州为中心，以郑州周边城市为辅的紧密城市群为主要发展地区。所以城市群的核心城市在这一轮房价上涨中增幅较快，然而开封就是城市群的核心城市成员中的其中一位。外加开封作为河南自贸片区之一，在河南地区除洛阳、郑州和新乡以后，房价处于领头状态。

城市交通

开封市本来就紧贴郑州边缘（开封与郑州国际机场距离:50公里），随着郑开大道的建设，打出“郑开15”的名号，同时连霍高速、兰南高速、大广高速交织。

人口增长

2016年开封城镇居民收入将近2.5万，可支配收入较高，同时常住人口206万，城镇化率46%，房地产市场也处于高速发展阶段。

区域规划

在郑汴一体化的发展情况下，郑州向东加大发展，开封跟随其郑州的脚步，开封沿着郑开大道向西发展，郑汴积极拥抱郑州。

还有很多因素都导致着这两年开封房地产业的快速发展，但是开封紧贴郑州这种被加码限购的强二线城市，而自己却不限购（开封只有“限售、限价”而无“限购、限贷”），所以会产生明显的溢出效应。但是这种溢出的有些是泡沫，但是在随着自身的发展，泡沫会逐渐被消化。

其实还有一个主要原因，为什么中央紧盯一二线城市？

一二线城市是人都往里面挤，房子不够住，导致房价迅速飞涨，所有要拼命抵制房价快速上涨。然而像开封这种三四线城市人都往外面跑，房子一大把，就是没人买。所以要想办法把库存去掉。

中央的棚改正好证实了这一点，让棚改的地方居民成功的成为了接盘侠，所以有很多房地产企业去年赚大发了，这都是棚改带来的一波政策红利，所以像聪明的房地产就紧抓这波红利，拼命提高周转率，保持房价只增不减的形式中，抓紧清除库存。

所以未来3年，我预测开封房价还是会有一个惯性作用，逐渐冲高回落的过程。

附：开封楼盘位置图