千万不要以为未来房价会大涨

虽然，自去年开始的房地产调控已对房地产开发投资形成不小影响，但数据却显示，房企投资节奏并未减缓。国家统计局近日公布数据显示，一季度全国房地产开发投资21291亿元，名义同比增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点，并下创三年来新高。

我们认为一季度房地产投资超预期的原因主要有三个：首先，2017年房企取得历史上最好的销售业绩后，库存出现不足，于是大中型房企今年一季度主动补库存，所以加快了投资步伐，还有一部分地方政府防止房企囤地惜售，严令房企加快投资开工进程。再者，房企在近二年来在布局三四线城市上尝到了甜头，为了稳定业绩，今年加快了三四线城市的投资步伐。数据显示，一季度300城市土地出让金总额同比增近四成，各线城市季度收金总额均超去年，特别是三四线涨幅居前。最后，建安成本在上升。今年1-2月份，全国房地产开发投资增幅达9.9%，同比大幅反弹。对于此现象，我们认为，虽然一季度数量显示，施工面积增速已显著回落，但自去年开始的水泥和钢铁的成本上升，使开发投资中的造价成本上升，进而会在房地产投资增速等数据中得到体现。

现如今，对于房地产投资增速各界产生交大分歧，多数房企看好未来三四线城市房地产市场，认为三四城市因“去库存”原因，放松了房地产调控力度，今年也正好利用这个投资契机。但也有学者认为，三四线城市房地产投资两位数增长难以长期持续，希望投资者谨慎投资，而我们不看好三四线城市投资增速高增长的理由有三：

首先，房企在三四线城市的销售动力已经衰退，回笼资金难度在加大。2017年的去库存取得了明显成效，去掉了1亿平方米库存，从6.9亿平方米变成5.8亿。一季度进一步下降到5.7亿多。一旦三四线城市棚改货币化安置的结束，那么房地产火爆的局面将马上悬崖式下滑。

再者，三四线城市去库存已经完毕，后续房地产调控将进一步收紧。易居研究院发布报告称，受其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1.0%，同比减少8.7%。其中有75个城市库存规模低于去年同期水平， 100城库存总量规模已与2013年3月水平相当。

最后，金融去杠杆，控风险将进一步遏制房地产投机资金入市。现在银行除了上调首付比例之外，也相应的提高了房贷利率。由去年同期的八五折，逐步向基准利率的15-20%提升。自2017年底以来，银行业的房贷利率已经五连涨，未来还有一定的上涨空间，居民部门降杠杆已成趋势。正因为如此，开发商在人口流入量不大的三四线城市增加开发投资，风险之大不言而喻。

一季度房地产投资增长远超市场预期，并创下三年来新高。这并不代表房地产业又将开始虚假繁荣起来，而恰好说明了，在房地产严厉调控的背景下，房企在为今明两年的业绩，在三线城市最后一博!不过，我们认为三四线城市的投资风险很大，千万不要以为投资三四线城市能够一直给房企带来收获和好运。