一线城市房价下跌已成定局，刚需应何时入手？

房子永远都是天朝人民最关心的话题之一，房价的起伏则牵动着大家的心，没买房的人盼着房价下跌，买了房子的人又盼着房价上涨。

没想到，一线城市的房价降了！

北京二手房均价下跌13%！

深圳新房均价已连跌16个月，直降25% ！

房价是真降还是假降？2018年已经过了三分之一，当下是换房的好时机吗？

纵观2017年，有人说房地产市场“超级繁荣期”已接近尾声。然而，事实真的这样吗，根据四大一线城市最新的土地供应以及成交数据，最专业的买房人应该怎么做？

上海

上海目前相较于2018年初，市场供应增加明显，市场活跃度也有所回升。

供应方面，3月份开始，新房拿证（即取得预售许可证）有所松动，新房供应环比增长了近3倍，这种态势延至4月，环比增长了2倍。

成交方面，去看房的人明显比1月、2月要多很多，首次买房和首次改善的群体依然是购买主力，但成交同比去年同时期也下降明显，价格上由于政府调控，新开项目的价格几乎没有什么增加，部分项目的售价还略微有些下降。

分片区看市场，浦东、青浦、金山市场供应大，后市来看，这些片区受关注度会比较高，但金山位置相对浦东、青浦较偏，交通不是很便捷，基础设施相较于上海其他片区也是比较欠缺的，自住的话出行不是很方便。

北京

北京自2018年起，整体房地产市场表现较为萎靡，供需不旺。

供应方面，2018年头两个月，新增供应同比、环比都处于下跌状态，仅3月有所增加，到了4月又重返跌势。首次新开的项目比较少，多为老盘加推，市场新增供应不大。调控没有任何松动的迹象，限售、限价、限购依然延续了此前严格的调控力度。

成交方面，整体成交表现低迷，强调控+高房价迫使购房需求外溢明显，环京地区成交相较于北京本市活跃很多。

分片区看市场，昌平、丰台和密云卖得比较好，作为一城六区的丰台房产价值日渐凸显，不过目前丰台二手房房价相对新房尚有较大差距，新房售价普遍在7万/平，部分项目均价甚至破10万/平，二手房当前在每平米5万~6万的水平。

深圳

深圳2018调控虽然持续，但市场表现依旧活跃，整体楼市仍处于供不应求的状态。受“三价合一”政策影响，“阴阳合同”被全面打压。

供应方面，新房项目数量不多，新增住宅总量极少。

成交方面，成交持续走高，首次置业需求较旺。房价由于已处于高位水平，整体上涨可能性不大，市场面供不应求的现状致使房价明显下跌的情况也不会发生，房价基本处于平稳状态。

分片区看市场，龙华、龙岗和南山市场表现比较活跃，龙岗是首次买房群体普遍关注片区，龙华和南山目前新房项目分布相对较多，三价合一后的二手房税费提高、首付增加都促使购房者将关注投向新房市场，目前新房市场表现较为活跃。

广州

广州同比去年供求降幅较大，整体成交平平。房贷利率持续上行，普遍上浮10%以上，市场观望情绪较浓。

供应方面，市场新增供应有所增加，但受单次预售证不得超过50套的限制，整体仍呈现下降趋势。4月环比下降32%、同比下降49%。

成交方面，目前，广州住宅成交还是处于比较低迷的状态。4月，住宅成交环比下降近3成，同比下降4成。二手房市场观望情绪较重，后续市场预计明显回暖的可能性不大。

分片区看市场，外围城区增城、花都、番禺三区位居前三，受中心区高房价排挤，对于资金压力相对紧张的刚需购房者来说，买房多考虑外围城区。

结论

目前四大一线城市-上北深广的楼市表现明显低于往年，调控依旧严格，成交量价齐跌的趋势预计还会持续一段时间。从市场存量表现来看，除上海市面上的住宅存量消化周期在1年以内，其余北京、广州和深圳消化周期均在1年以上，特别是北京和深圳，达到了两年以上，一线城市的商品住宅消化周期普遍拉长。可见，虽然新增供应不旺，但存量较为可观，故短期内“缺货”的情况不会发生，市场整体供应尚可得到保证，所谓“抢房“现象仅为极个别的情况。

从成交的价格来看，市场购买主力以刚需为主，首次置业和首次改善的群体需求较旺，35岁以上购房群体居多，占比达50%以上。对于想买房或者计划改善居住环境的购房者而言，在目前市场表现平稳的环境下，居住需求考虑现在入手或置换都还是比较好的时机。