洪灏：房地产周期延长，“泡沫破灭”言之过早

交银国际董事总经理兼首席策略师洪灏5月14日在CFA2018年香港年会上表示，现在说房地产泡沫会立即破灭的话，还为时过早。他认为，算上居民加杠杆的能力，房价还有空间。

他在答问环节表示，“十多年前，大部分国内经济学家就在说房地产市场泡沫破灭。但是由于某些原因，房价却在持续不断地上涨。”

“目前，深圳的房价和相邻的香港已经几乎差不多了，特别是一些主要的在售房产。如今，在香港工作的朋友，其实可以去深圳租房，再回来上班。”洪灏表示。

不过，他认为，在可预见的未来里，内地的房价会有一个显著的调整（signicant correction），这与货币供应、经济增速、土地供应、房地产库存等很多因素叠加在一起有关。

4月18日，国家统计局发布了2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。新建商品住宅销售价格环比下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。最高涨幅为2.1%，最低为下降0.4%。

二手住宅销售价格变动方面，从环比看，销售价格下降的城市有7个，上涨的城市有59个，持平的城市有4个。最高涨幅为2.1%，最低为下降0.6%。

分类看，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格首次出现下降，降幅为0.1%。二、三线城市的新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均出现回落。

洪灏认为，用房地产周期的理论来判断房价的拐点并不准确，房地产周期延长会受到一些特殊因素影响。

“在2015年年中股市出现波动以后，市场很悲观，认为房地产可能是下一个要崩的市场，但是2016年政府鼓励居民加杠杆买房，居民杠杆率从2015年不到50%，到目前将近70%，两年间几乎翻了一倍。”洪灏表示。

他认为，资产价格周期的延长要归功于居民，居民的储蓄率是世界上最高的，他们可以动用多年的储蓄，加杠杆来支撑房市。

房地产周期理论是美国人霍伊特在1933年提出的，认为房地产价格会经历复苏、繁荣、衰退、萧条四个环节，并循环往复，以大约18年为一个周期。在中国，如果从1998年住房市场化改革算起，房价上涨已经持续了20年。

洪灏认为，如果算上居民加杠杆的能力，房价上升还有空间，现在说立即会有泡沫破灭的话，还有点着急。

但他指出，开发商已经开始应对周期拐点的问题。“到了2018年，很多开发商开始囤积地皮，他们贷款来买地皮，越多越好，却没有用资金来建房子。这是因为，你囤积地皮越多，你的股价越高，这样就能越多地从银行贷款。一旦你大到不能倒，你就不用担心自己会破产。”