未来5-6年楼市会发展成什么样？房价还会上涨吗？

未来5-6年，也就是2025年前后，这被许多人视为一个重要的时间窗口期。在笔者看来，中国的楼市并没有那么玄乎，无论国内外环境如何变化，我们的房地产市场都会沿着“既定”方向发展。因此，中国楼市也呈现了连贯的规律性，只是不同的发展阶段，必然也会带来不一样的变化。对于购房人来说，需要关注和正视这种变化，从而找出适合自己的规律性东西，顺势而为。

就本轮楼市来说，全国住房均价差不多上涨了50%，看清楚，这是全国均价，事实上很多城市房价呈翻倍状，当然，也有不少如鹤岗类城市房价被平均了。截止2019年一季度，全国商品房均价已超过9300元/平米，再差700元，就达到1万元，同样，若不出意外，这也不是什么不可逾越的坎。那么未来房价还会上涨吗？笔者认为，主要还是要看楼市这3个主体：

1.开发商主体

无论怎么说，这些年，从户型、小区居住环境、物业服务水平等方面，老百姓居住品质提升是显而易见的，这与开发商不断更新换代的产品有着紧密联系。与此同时，开发商又不是公益企业，还是以赚钱盈利为目的，所以，开发商的一举一动都颇受关注，所谓“春江水暖鸭先知”。

一方面，所谓的房地产“白银时代”实际上比“黄金时代”赚了多得多的钱。这两年，无论是销售面积还是销售金额都创出历史新高，2018年末，房企“千亿军团”已达30家，就拿2019年楼市调控和调整严厉期来说，1-5月份，已有房企销售额突破3000亿。这些说明什么问题呢？大多数开发商是看好房地产这个行业的，否则也不会大举进入和扩张。

另一方面，也有部分开发商逐步退出房地产开发，比如万达等房企，还有如恒大纷纷布局其他行业，当然，这也未必是他们不看好房地产行业，主要原因应还是随着房地产行业逐步趋于成熟，快速增长不大现实，作为企业来讲，布局多元化才有利于企业长远发展，所谓“树大根深”就是这个道理。

2.政府主体

梳理历年来国家对房地产的态度发现，提得最多的一句话就是“保持房地产健康平稳发展”。为什么这么提？房地产业作为国民经济发展的重要组成部分，据有关数据显示：多年来，房地产对经济的贡献都在5%以上，是名副其实的支柱产业，同时，与之关联上百个行业，加起来对经济的贡献更是高达20%，从这个角度看，房地产就是实体，保持房地产健康发展有利于经济发展。

事实上呢？当房地产出现快速上涨时，国家就会通过金融、行政、税费等手段进行调控。当楼市出现萎靡状况，同样也会放松这些调控手段，甚至刺激房地产复苏。正是在这种“有保有压”的措施下，房地产得以快速发展。当然，对于大家关心的房价来说，适度保持一定幅度增长是符合经济发展规律，也是政府能够接受的。

3.购房人主体

指的是住房需求群体。根据国家统计部门公布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，户籍城市化率43.37%，常住人口城市化率59.58%，这个两个数据差距达16%，这与我们特殊的户籍制度有关系，事实上，这常住人口里面很多在城市里已经有房产，但户籍可能还在农村。不过，即使把这数据里面的一半人口视同城市人口，真实的城市化率差不多52%，离初级发达国家城市化70%到75%目标还是有较大差距。按照联合国预测数据看，未来10年，中国还将新增两亿城市人口。

当然，省与省，城与城，之间的城市化率差异是非常大的。比如2018年，贵州的城市化率是47.5%，而浙江城市化率则达到68.9%，地区之间的差异决定了购房需求也会出现较大差异。尽管如此，城市改善需求以及家庭小型化趋势仍是许多城市化率较高地区或城市的购房需求增量。从长期来看，主要体现在成为初级发达国家以后，如果生育政策没有大变化的话，势必会影响到购房需求增量。不过，从国家发展战略角度考虑，生育政策迎来调整迎来改变也是大概率。

那么，未来5-6年，房价还会上涨吗？

以上通过对楼市3个主体分析，相信大家对未来较长时间的楼市有一个大概判断。具体到个人购房者来说，更关心未来5-6年房价还会继续上涨吗？笔者认为，如果再结合以下3个方面问题剖析，或更能作出明确的判断。

第一个问题：这么多闲散资金何去何从？

大家担心手中好不容易存下的现金不断贬值，这种担心是实在的。2017年和2018年M2货币增速虽然已降至两位数以下，但相比发达国家，8%左右的增速还是非常可观的，按照现在的经济增速趋势，未来5-6年，大概率维持在7-8%这样一个水平。问题就来了，这么多超发货币流入到各个角落，势必对物价形成抬升效应，老百姓的现金购买力还会以较快速度下降。

但一个现实摆在面前：普通群体的投资渠道实在是太少，证券市场不完善，民间投资市场风险大，货币理财收益低。从过往经历形成的趋同效应，人们还是以购房为闲散资金的主要去处，无论增值还是保值，甚至是亏损，房子至少作为一个实体物存在，若不卖还可以用作出租，补充一定的现金流。所以，从购房需求端来看，未来以保值为目标的购房投资需求还会存在，从而推动房价继续上行。

第二个问题：土地财政是否会被抛弃？

2018年，全国土地出让收入首超6.5万亿，同比2017年再次上涨25%，这是什么概念呢？2017年土地收入占地方本级财政的24%，也就是说有1/4财政收入来源于卖地收入，再次充分体现了地方对土地财政的依赖。试想，城市卡位战中，需要大量资金，现阶段有什么税收能够替代土地财政这个缺口？如果没有的话，至少除北、上、深一线大城市外，未来几年，还没有哪个城市可以这么做。

有人说，到2025年时，房产税应该出来了，可以弥补财税收入啊！殊不知，从国外经验来看，房产税也根本无法替代现有土地收入，恒大研究院曾做过测试，即使用到极限也只能部分替代。当然，即使房产税开征，初期也不会有多高税率，何况还要排除刚性住房，那么税收基础就更少。从这个角度看，土地财政至少在未来相当长一段时间不会抛弃，而且还会坚挺，地价推动房价的模式还会延续，只是幅度问题罢了。

第三个问题：住房购买力是否持续？

其实这个问题，在文章前半部分购房人已有论及。别说未来5-6年，即使是10-15年，住房需求持续都是没什么大问题的。有人说，随着老龄化社会不断深入，以后独生子女两家房产并一家，笔者认为，这或许会，但按照现在人的寿命和居住生活质量来讲，即使一方只剩一个老人，也还会愿意自己居住。按这个推理，如果说老龄化对购房需求有什么影响的话，那起码也是15-20年以后的事了。