全省楼市去库存 还最后差一把火

距离5月1日建筑业、房地产业、金融业和生活服务业推行营改增试点仅剩不到1个月的时间。届时，执行了20多年的营业税将改征增值税。业内人士指出，这是财税领域亮出的调控房地产市场一记“大招”，传递出房地产“去库存”的强烈信号。安徽楼市会应声大变么?从即日起，本报将推出系列报道，为您第一时间传递来自楼市的声音。

无论何种政策出台执行，关于房价要大涨的传言在“江湖”上就从没停止过。这个清明节，合肥楼市火热异常超出想象，4月2日(周六)，合肥住宅备案623套，远超出去年清明三天销售总和(349套)，更高于前两个工作日的单日销量。省会合肥的“虹吸效应”，已经让楼市成为一方热土，而除合肥之外的其他省内城市流动人口不足，让全省楼市“去库存”还差一把“大火”。

购房者 “一边倒”：宁可在合肥投资

5个半，这是北京往返六安的高铁时间距离，自六安的高铁站一出站，除了密密麻麻的人群，便是一大批以红色为背景的楼盘广告，或是以低首付为噱头，或是打出高额的财政补贴广告;首付10万便可轻松置业，春节期间至3月不少楼盘单平方米最高可补贴800元。

然而，这些都不能成为吸引返乡的购房者买房的理由。清明长假，从北京回到老家六安的传媒人丁先生，像我这样的异乡人，在北京奋斗一辈子，估计也只能买到五环以外的一套住房，工作几年手头有60多万的积蓄，应该能在合肥投资一套房吧”，丁先生说。

而至于为什么不选择投资六安，丁先生说，2015年以来，六安市区房价一降再降，平均房价单平方米下降近500元，六安市区的楼市和房价表现都不如下属县城，六安市下属霍邱、舒城不少楼盘房价都在5000元左右，而六安市区的房产均价也仅4847元/平方米，“试问，这样的城市怎么能投资买房”。

丁先生自己的几个六安同学，今年春节期间，都在合肥买了房子，现在最差的一套都涨了七万，促使丁先生下决心清明来合肥买房。

楼市“火热”：省会三月创新高

虽然我省商品房库存积压形势依然严峻，但安徽楼市已经在“回暖”，来自省统计局的消息，今年1至2月，安徽省商品房销售增幅较大。全省房地产开发企业销售商品房760.3万平方米，同比增长25%;其中商品住房销售684.2万平方米，同比增长30.7%，增速分别比去年同期提高52.2和62.4个百分点。

预计全年安徽商品房销售面积将在6500万平方米左右，省会合肥绝对是“领头羊”，业内人士认为。在中国指数研究院最新的统计报告中，3月合肥房价环比涨幅3.71%，位居全国第七位，而同时入榜的马鞍山房价环比涨幅为0.89%，芜湖房价降幅为0.78%。

来自新 浪乐居的统计数据显示，3月合肥楼市再创新高度。合肥市区3月共卖房8497套，创下今年以来新高;均价9721元/平方米创下历史新高。在2月受到春节因素影响后，合肥楼市在3月迅速回升，销量直接突破8000套大关，创下年内新高，并成为近4个月来的最高点。

在合肥各区属销量中，新站区、庐阳区、滨湖区销量均超千套，其中新站区更是以1928套的销量成为九区之冠;政务区则再度垫底，销量不足200套，仅有189套。刚需、改善、投资客这三股客源的加入导致这一景象的出现，市场有恐慌情绪，政务区某项目策划人员表示，步入4月，合肥4月1日和4月2日住宅备案量分别是491套和623套。

积压原因：900多万安徽人他乡生活

除合肥以外安徽其他城市楼市库存积压，这并非来自政策层面，而是由于房地产市场内部供求格局的深刻变化引起。人口结构正在发生变化，难以支撑房地产需求的持续释放。 省经济信息中心预测处经济师倪梦分析，安徽购房主力年龄段在25岁至49岁之间，而根据第六次人口普查结果，我省这一群体人口规模2015年预计将比2010年减少1.6万人左右，购房主力人口数量开始出现趋势性下降，这将导致住房刚性需求增长放缓。

而从城镇存量人口的住房潜在需求来看，人均住房面积的不断增加降低了潜在需求。2005年至2014年，全省城镇常住居民人均住房建筑面积由19.3平方米增至35.1平方米。比较而言，虽然低于美国的67平方米，但已接近大部分发达国家水平。省经济信息中心经济师常彬斌认为，显然，改善性住房的潜在需求空间相比以往大幅降低。

安徽已经成为人口流失量较多的省份，中信建投证券陈慎在对三四线城市的调研报告中写道，全国第六次人口普查数据显示，全国31个省级行政区中，人口净流出地区17个，人口流失数量超过200万的省份已超过10个，而人口流失数量最多的是安徽省，已有962.3万人在其他省生活或工作，占到全国跨省流动人口的11.2%。由于安徽为全国第一大人口净流出省，按照调研城市最近三个月的平均去化速度计算，住宅存量去化周期至少需要近两年。

安徽对策：6年解决900万农民入城

那么，该如何给安徽楼市“去库存”再添一把“火”?安徽省发改委副主任吴劲松认为，我国的城镇化进程远没有结束，长期内将是我国经济发展的重要动力。从我省看，也是这样。据不完全统计，去年全省住宅待售面积2367万平方米，施工面积7300万平方米，合计近1亿平方米(约100万套)，按照现有户籍城市人口难以消化。但我省农业转移人口约1300万人，按户均3.5口人计算约需要370万套住宅，按户均3口人计算约需要430多万套住宅，这样计算，目前过剩住宅还不能满足人口住房需求。

我省到2020年户籍人口城镇化率达到35%左右。实现这一目标，6年需要解决900万左右农业转移人口落户，但由于农村生产生活条件改善、权益的增加，加之农民工在城镇就业稳定性差、收入水平低、生活成本高，农民落户的积极性不高，近三年非农人口增长接近停滞，2012年增加3万人，2013年增加8万人，2014年减少14万人，三年合计减少3万人。从分布看，需要市民化的农业转移人口主要集中在合肥、阜阳、亳州、宿州、六安、安庆等人口大市，6市占到全省的近65%。

出现这些问题，主要源于部分地方政府认识不到位，觉得农民进城负担不起，一个农民进城需要15万，实际上应该没有这么多。而且，受农村优惠政策等影响，一些农民不愿进城，或者进城不转户口。去库存，打通商品房和保障房之间的通道，不失为一个好办法。