张宏伟：又一大湾区在酝酿！某准一线城市楼市成黑马

当湾区经济上升到国家战略层面，在环杭州湾经济圈的利好带动下，杭州将切实发挥对浙江省及长江三南翼的引领带动作用，城市价值也将迎来飞跃式发展！

湾区经济，作为重要滨海经济形态，已经成为世界一流滨海城市的显著标志。目前，国际一流湾区如旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区等，无不以庞大的经济体量、宜人的环境、包容的文化、高效的资源配置能力，成为带动全球经济发展的重要增长极和引领技术变革的领头羊！

在我国，今年3月5日召开的十二届全国人大五次会议上，国务院总理李克强在政府工作报告中也提出粤港澳大湾区城市群发展规划。至此，湾区经济也上升到了国家战略的高度！

而除了粤港澳大湾区，中国另一大湾区也在积极酝酿中——环杭州湾大湾区呼之欲出！具体来看，粤港澳大湾区是中国经济最发达的区域之一，经济实力雄厚；而环杭州湾大湾区，则是中国经济最具发展潜力的经济板块。

环杭州湾区城市包括上海、杭州、宁波、嘉兴、绍兴、舟山…这些城市都将迎来历史性发展机遇！

尤其对杭州来说，在举办G20峰会和亚运会的契机下，今年城市关注度也已经走向空前火热，围绕杭州进军一线城市的话题也络绎不绝。

去年1月国务院下发的《关于杭州市城市总体规划的批复》中就强调杭州是“浙江省省会和全省经济、文化、科教中心，长江三角洲中心城市之一”的定位。《浙江省新型城市化发展“十三五”规划》也提出，“十三五”期间，杭州要扩大全球影响力，全力打造国际化门户中心和科技创新中心，争取创建国家级中心城市。

未来，在种种规划红利之下、大力发展湾区经济的推动之下，杭州发展势头必将更加迅猛，分析总结目前世界著名湾区的发展轨迹，具体将在以下三大方面重大飞跃：

01高度开放 产业集聚

湾区经济因港而生、依湾而兴，具有天然的开放属性，势必会吸纳大量外来人口，尤其是高净值人群。在今年上半年全国主要城市人才净流入率排名中，杭州以11.21%名列第一，杭州已然成为新一轮人才集聚的首选地之一。

随着港口的发展和对外交流的扩大，物流、信息流、资金流、人流交汇，湾区城市具有更加强劲的集聚能力，促进城市产业发展和经济繁荣。

从目前杭州经济指标来看，2015年跻身全国“万亿元GDP俱乐部”，增速保持中高速，2016年杭州GDP增速9.5%，分别高于全国、全省2.8和2.0个百分点，在全国副省级以上城市中排名第二。今年前三季度，从杭州市统计局获悉，杭州GDP也达到9018亿元，同比增长8.3%。

此外，杭州经济转型升级的步伐也持续迈进。服务经济引领增长，高端工业持续加快，信息经济高位运行，供给侧改革取得实效，创业创新持续深化。

2016年杭州城乡居民人均可支配收入分别为52185元和27908元，倍差1.87，继续缩小。（倍差越小，意味着城乡差距越小。）而这个数据已走进全国“前列”。特别值得一提的是，杭州的农村常住居民人均可支配收入已超过上海。2016年上海农村常住居民人均可支配收入25520元。

02宜居宜业 协同发展

湾区经济崛起的决定性因素之一就是更加宜居宜业的环境优势。杭州在自然环境依山傍水的先天优势基础上，城市生活配套的建设也将不断跟进。

截至2017年8月，杭州地铁在建线路有10段，包括1号线机场延伸线、2号线二期和三期、4号线南段、5号线、6号线以及城际轨道交通临安线、富阳线、绍兴线、海宁线等，在建总里程约235.7公里。

浙江省正在打通从杭州到各设区市的一交通圈，现有的四条高铁路线，已经实现从杭州1到浙北、浙中各市。

此外，今年8月，杭州临安“撤市建区”，城市版图的扩容也为这座城市的未来发展带来无限遐想。当前产业发展、商业氛围、人才聚合力正与日俱增，城市规模扩张正是进一步扩大成果和进行转型升级的重要机会！

据统计，临安的加入，相当于一下子并入了2.5个浦东新区大小，杭州市区面积由4899平方公里一跃至8000多平方公里，远超过上海全市的6340平方公里，南京全市的6597平方公里。

注：人口统计截止到2016年10月31日

另外，协同发展是湾区经济发展的客观要求。湾区城市发展壮大后对周边区域产生外溢效应，周边区域为谋求自身发展，主动承接产业转移，它们相互依存、共同发展。

目前，杭州都市圈协同合作也在不断深化，节点县市对接杭州创新资源已取得实绩。例如德清全县1/4高新技术企业、32%的高端人才，以及60%的创新载体、科技成果转移转化中心来自杭州。杭、湖、嘉、绍目前累计启动完成280多项合作项目，有力推动了都市圈融合。今年，还将推进40余项跨区域合作项目，深化杭州都市圈交通共联、环境共保、品牌共推、社会共享等一体化建设。

 03楼市价值高地

随着产业集聚、人才导入、城市配套的不断完善，湾区经济效应下的核心城市自然会成为都市精英的理想居所，对楼市价值的提升也不言而喻。

就目前杭州楼市表现来看，市场热度已经相当高。在今年史上最严调控及限购措施下，前三季度杭州土拍热频频上演，多数地块都以封顶价成交。今年1-10月杭州商品住宅销售量虽然较去年同期缩水约32%，但6月峰值达到156万平米，前10个月里有4个月的月销售面积均破100万平米。销售价格也一路走高，今年10月达到28147元/平米，较去年同期涨幅达到约39%。

图：2016年1月-2017年10月 杭州市区商品住宅供求情况

 注：

1、杭州市区中不含富阳、临安两区

2、商品住宅中不含保障性住房

而在楼市交投火热下，杭州商品住宅供应持续放缓，出现库存告急的情况。据同策研究院统计数据显示，今年杭州出清周期不断缩短，截止到10月，出清周期仅仅只有3.05个月。

图：2016年1月-2017年10月 杭州市区商品住宅库存情况

注：

1、杭州市区中不含富阳、临安两区

2、商品住宅中不含保障性住房

对此，同策研究院认为，短期来看，杭州良好的市场预期催生楼市过快过热的上升，杭州房价可能提前透支未来房价上涨动力。虽然目前库存告急，但短期内由于楼市调控环境不放松、市场监管力度大，房价变化会趋于平稳。

再加上今年临安划入杭州，受到杭州统一管理，成为杭州都市经济圈的一部分，未来有希望承接更多的产业和外溢的居住需求，而且临安仍然是杭州不限购的区域，吸引了外地以及诸多被限客户的注意力。因此，新区的划入、需求的转移也将平抑杭州房价。

不过，目光还是要放得长远一些！从长期来看，在长三角一体化的发展红利下，环杭州湾湾区经济的辐射效应下，随着都市圈协同发展的不断深入，区域产业结构的不断优化，交通、生活配套的不断提升，加上“上有天堂，下有苏杭”得天独厚的宜居环境，杭州依然是有望跻身一线的楼市“黑马”，未来可期！