租户冒充房主卖房，并办理产权登记，买受人能取得房屋所有权吗？

1、租户行为的性质？

租户采取一定的手段，使他人相信租来的房子系其所有，并冒充房主的名字、房产证等与买受人签订房屋买卖合同，办理了产权登记。

租户的冒名处分房产的行为，并不是无权处分，在法律上应类推适用无权代理。

租户冒充房主卖房，并办理产权登记，买受人能取得房屋所有权吗？

2、“无权代理”与“无权处分”是两回事。

无权代理的表现，是以他人的名义从事法律行为。无权处分则是以自己的名义从事法律行为。

租户使用房主的名字卖房，但是其完全没有房主的授权，这就是无权代理。而无权处分一般是处分人对处置物占有或享有部分所有权，但买受人有理由相信是其个人财产，无权处分人以自己的名义处置。在这里，租户是无法使用自己的名义卖房的，所以不是无权处分。

佳人说法：因此，判定租户的行为是无权代理还是无权处分，关键在于租户能否以自己的名义处置了房子。

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3、买受人能否善意取得该房产？

笔者前篇文章分析了无权处分的法律后果，在无权处分的情况下，第三人如果是善意，有理由相信处分人是有处分权的，并且支付了合理的对价，办理了产权登记，对于第三人的买受行为法律是予以保护的。

从善意取得的条件来看，冒名处分的房产，买受人也具备了这些条件，如将冒名处分直接适用善意取得，买受人凭借对虚假身份的信赖而获得房子所有权，显然是严重不合理的，对房主的完全不知情造成很了大损害，也有恶意串通损害房主利益的行为，符合合同法规定的无效合同的情形，因此与冒名人之间订立合同及产权登记都是无效行为。

佳人说法：无权处分保护善意第三者是基于对买受人信赖物权公示的保护；而冒名处分中买受人信赖的是交易主体，法律不可能保护买受人对人的错误认识。

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4、房主能要回原本属于自己的房屋吗？

答案是肯定的。

房主可以行使返还原物请求权，已办理转移登记的，可以请求法院判令受让人协助将房产重新登记到自己名下。

佳人说法：由于无权代理的法律行为是效力待定行为，如果房主愿意追认租户的行为，租户将售房款等利益全部返还房主，买受人与租户签订的合同是受保护的。

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5、提醒：

法律究竟是保护善意第三者，还是保护原所有权人，这是一个利益衡量的问题，法官裁判案件一般针对的是个案的正义。由于举证等原因，司法实务中，判例也有保护善意第三人的特例。

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